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既然公式中的因变量并不相同,则10%的标准也就很难再照搬过来衡量26%的空置率水平。
世邦魏理仕环球咨询与研究部高级分析师覃晓梅则认为,即使内外标准相同,10%的警戒线标准也未必就一定适用于国内目前的房地产市场。“国外房地产市场的供需情况已经相当稳定,每年的情况具有较强的可比性,而中国还处在高速发展的阶段,市场供需很难以一个10%之类的数字来简单界定。” 然而,在建设部对此统计口径明确表态两年之后,同样的问题不但没有消失,反而以中国最权威的官方数据发布机构——国家统计局的名义出现在全国大小媒体,而且据此得出了“中国住房存在过剩风险”的结论。这个消息引起全国上下关注,并成为压缩房地产投资规模的有力注释,在一定程度上影响了国家有关部门的房地产宏观调控决策。在此后不久,国土资源部宣布房地产业列入产能过剩行业名单中,今后将适度限制土地供应以稳定房价水平。据董藩透露,空置率高企及房地产业面临过剩风险的消息广泛传播后,房地产业主管部门——建设部承受了较大的压力。
何处寻求真相?
3月18日,全国首家尾房超市——北京七彩阳光房地产经纪公司正式开业。尾房超市牵动了公众的眼球,人们纷纷猜测:尾房需要开超市来推动销售,是不是意味着现在空置房的比例已经处于很高的水平?
记者就此采访了七彩尾房超市副总经理陈延。陈延表示,他们去年8月份开始论证尾房超市的市场前景时,就开始了在北京全市已开发的房地产项目中进行了一项市场调查,以期了解市场上是否存在大量尾房,是否存在销售问题,是否需要一个专门的机构帮助其消化。“根据我们调研的结果,尾房的数量确实不少,但恐怕没有26%那么多。平均来看,尾房在一个项目中占的比例大概在5%-10%左右。”陈延透露。
陈延认为市场上一定程度的库存属于正常现象,但他“还不好判定目前市场上的库存是否在合理范围内”。他表示,这可能要等今年下半年公司开始发布尾房指数之后才会有眉目。
覃晓梅则明确表示,目前房地产市场的主要问题并不是空置率有多高,而是结构性矛盾突出,“就北京而言,住宅的供应和需求都非常旺盛,这两年开工时间和面积都在下降,销售量却在上升,基本上是竣工多少,销售多少,没有空置下来的。不过,建委发布的数据表明,商业物业的供给和空置面积在迅速增加。”
供求错位的观点得到了不少采访对象的认同。徐超举例说,“在北京市场上,最大的需求集中在五六千元每平米的房子,但市场上供应的产品价格大多数在每平米七八千元以上。”而董藩表示,“在日本,平均一套住房也只有90平米。但在国内,现在开发的房子很少有一百多平米的,都往两三百平米的大面积户型发展。其实一户家庭住一百五六十平米已经很舒适了。”
“如果各地都以26%和10%的数据对比为依据来限制商品房土地供应,供求缺口只会越来越大,房价越涨越高,这种倾向难道会对老百姓买房有利吗?”董藩激动地反问。在他看来,去年宏观调控并未取得预期效果,原因正是包括统计数据在内的一些关系没有理顺。“我想出来理理顺,结果就挨骂了。现在有些网友天天在网上说我收了开发商的红包。我觉得现在舆论有阶级化的倾向,这对制定政策的倾向不一定是好事。”
在记者即将发稿时传来消息,由于董藩3月14日发表于新浪的文章引起了广泛关注,国家统计局新闻部门于3月16日声明,该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。
看来,“空置率”数据是无可避免地成为“无头公案”了。但国家统计局的一纸声明,又导致了另一个新问题的产生——转载于全国多家媒体的“国家统计局最新消息”,究竟是来自何方?为何这个备受争议的数据,会在短时间内蔓延于全国,而没有一个权威部门站出来告诉我们真实的情况?我们何时能被告知,真相在哪里?