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由于房产交易的标的额较大,决定了二手房的良好交易环境必须安全。而营造二手房的安全交易环境,最根本需要实现的就是在“实价报盘”的基础上进行买卖双方见面,“签三方约”,实行“透明交易”;最后再配之以“交易资金托管”。只有真正达成上述三个环节,才能实现房产交易的完全透明化,从而让消费者享受到安全的交易环境。
可见实行“签三方约”做到透明交易是营造良好二手房交易环境的根本环节,但是,“链家地产”市场专业人士认为,消费者需要注意:除“签两方约”(经纪公司与买卖双方分别签订《二手房买卖合同》)外,某些经纪公司操作的现金收房行为其实也是一种变相的“不透明交易”,并且比“签两方约”潜存着更大的交易风险。然而在现实的房产交易中,很多房产消费者对一些经纪公司的现金收房行为表现出无所谓或漠然的态度并没有进行深层的分析。“链家地产”作为与北京消费者协会合办“二手房消费教育学校”的惟一合作单位,将对现金收房进行深度剖析,阐述房产消费者扮演“现金收房”中任何角色的危害性,以及经纪公司进行现金收房对房地产交易双方造成的重大危害及风险。
目前,不少经纪公司打着“现金收购”、“现金收房”的旗号,大张旗鼓地进行房屋吞吐业务。“链家地产”市场专业人士认为,现金收房其实也是一种变相的“不透明交易”行为,一旦不慎,买卖双方都可能面临巨大风险。
现金收房的资金来自挪用的房款
现金收房是一些经纪公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理,将房产低价收购再高价转出的行为。也就是说,其本质就是房屋的“吞吐”,也就是基于信息不对称上的买进卖出“吃差价”行为。“链家地产”市场专业人士认为,基于现金收房的这种本质,进行现金收房的经纪公司将对房产消费者的利益造成重大侵害。另外,追究起现金收房中现金的源头,很多经纪公司都不是凭借的自有资金,而是利用房产过款和产权过户的时间差,挪用消费者的房款从事现金收房行为。据北京市消费者协会统计,2005年全年关于二手房交易投诉最大的是“交易资金到位慢”,这个实际上不是简单的效率问题,背后隐藏着交易资金被挪用的事实。这也从一个侧面反映了现金收房对消费者的危害。因此,在从事现金收房的经纪公司进行二手房交易,将为消费者带来重大的安全隐患,无论是进行普通二手房买卖还是委托经纪公司作现金收房的业主、购买通过现金收房得来房产的购房者,都将成为经纪公司进行现金收房资金链上的一环,并且资金链一旦出现问题,将导致“多米诺骨牌”效应。
现金收房潜藏着资金链断裂风险
在一般的二手房交易过程中,买卖双方签订《二手房买卖合同》后,买方会将房款交由经纪公司保管,待过户完毕后再由经纪公司交给买方,以此来消除买方不敢先过款、买方不敢先过户的问题。一些经纪公司也正是利用当前过款与过户之间的时间差,将房款挪作现金收房。并且,一旦出现市场风险、重大政策等市场变动(例如安徽“桃园事件”以及去年5月“5·11文件”的出台及一系列宏观调控政策,使得二手房交易增加了很大成本并使整个市场进入交易低谷,中介公司现金收来房产造成积压或赔本套现),资金链出现断裂或不畅,就不但只是挪用消费者交易资金的危险,还会出现无款过户卖方得不到房款买方不能入住的尴尬局面。“链家地产”市场专业人士认为,要想根除经纪公司占用交易资金的行业弊病,消费者可以进行资金托管,例如,“链家地产”在2003年就与建行合作首开二手房交易资金托管服务,将交易资金冻结在银行,等产权过户完毕后才可以取出,使得经纪公司无从挪用交易资金以做他用。
赚取差价有损消费者利益
一些房产持有者认为将房子给经纪公司进行现金收购会省去二手房交易中的诸多麻烦,并且不会存在什么风险,因为可以快速套现。其实,事实并不与消费者想像的完全一致。“链家地产”市场专业人士提醒消费者:业主将房产做现金收购后,经纪公司会首先以私人名义将房产做公证,再将房产以高价出售并赚取差价,这本身就侵害了业主的既得利益,再加上其得到买方房款和交给卖方房款之间存在时间差,一旦在这个时候,经纪公司其他现金收购来的房子出现积压或赔本现象,导致资金链不畅或断裂,业主将很可能拿不到房款。
而对于购买经纪公司现金收购得来房产的消费者,常常会认为只要自己认可经纪公司开取的房款价格,即使经纪公司赚取差价,也是可以接受的。“链家地产”市场专业人士认为,经纪公司作为一个服务性的公司,赚取差价不但有违职业道德,也损害了消费者的利益。
虽然目前的法规政策对经纪公司是否可以进行房屋的“买进卖出”没有明确的规定,但是,“链家地产”市场专业人士认为,现金收房行为确实对消费者的房产交易造成了巨大的风险,也不利于营造良好的二手房交易环境,并且资金链一旦出现任何问题,可谓牵一发而动全身,消费者应该对此有清醒地认识。