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从上个世纪末期的福利分房到现在的自主买房,短短10年间,省城市民的住房消费模式已经发生了巨大的变化:一方面,以个人名义向银行按揭的商业性贷款成为百姓买房的主要途径;另一方面,自1993年开始实施的住房公积金,更是惠及了众多有购房愿望的工薪阶层。
据了解,公积金贷款方式,最大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款年利率,对于高达几十万元的房款,仅仅一个百分点左右的基数也可以为买房者省下上万元的费用。然而,记者在调查中却发现,许多拥有公积金账户的买房人却没有采取这种省钱的贷款方式。并且,对于住房公积金使用的细则,省城多数市民并不十分了解,因而放弃了使用公积金。
调查:了解者不足三成
3月21日,记者就有关公积金的缴存和贷款方式等问题采访了省城近百名工薪层市民。调查显示:真正了解公积金缴存办法、贷款方式,并定期查询个人账户余额的不足三成;有将近四成的市民表示因为不了解相关办理方法,所以在一般情况不会动用公积金,只将它看做一笔定期存款;其余三成左右市民对公积金则全然不知。为此,有不少市民都希望以后能有更多的渠道了解关于公积金的相关知识,以充分享受到公积金的最大实惠。
现状:用公积金贷款买房者不多
记者在采访中发现,尽管住房公积金贷款的年利率比商业贷款年利率低出约一个百分点,但有多数市民在买房时却选择银行推出的各种商业贷款。
据了解,2005年1月至10月,西宁住房公积金管理中心共归集住房公积金2.52亿元,实现年计划的108%,比2004年同期增长34%,历年累计归集突破15亿元。预计今年西宁住房公积金管理中心将使住房公积金归集额达到2.6亿元,个人贷款完成发放1.8亿元。同时,将进一步扩大住房公积金贷款规模,支持个人住房消费。但从今年的目标任务来看,西宁地区选择用住房公积金贷款买房的消费为数并不多。
措施:新《办法》规范了贷款流程
记者从有关部门获悉,早在1999年12月20日由西宁市住房委员会发布了《西宁市职工个人住房公积金贷款暂行办法》,在经过近5年的实践运作后,逐渐显露出一些不足和欠缺。为了进一步加强个人公积金贷款力度,提高住房公积金使用率,促进西宁地区房地产市场和社会经济发展。2005年6月3日,经西宁市人民政府通过的《西宁市住房公积金贷款管理办法》已于2005年8月1日正式实施。
与修订前的《贷款暂行办法》相比,新《办法》在标题、贷款对象、贷款条件、贷款额度和期限、贷款程序、贷款担保、贷款偿还、贷款监督等方面分别做了一定程度的修改。其中,将原《贷款暂行办法》中规定的贷款对象仅限于向“中心”缴交住房公积金的职工,修改为所在单位正常缴交住房公积金的本省职工,即在本省范围内,职工只要按规定在当地州县管理中心正常缴交公积金,如果在西宁地区构建自住房时,均可向西宁住房公积金管理中心申请贷款。
此外,在贷款条件上也增加了要求借款人必须具有本省常住户口或有效居留身份证件,并具备完全民事行为能力和购买不同类型的住房所要提交不同资料的两款内容。同时,为了防止部分出现将公积金作为“炒楼”工具的现象,新《办法》对“二次申请公积金贷款”的情况做出了在还清原有贷款本息后,方可再次申请贷款的规定。
记者在采访时发现,省城多数市民之所以在选择住房贷款方式上倾向商业性贷款的一个主要原因在于,市民被办理公积金贷款程序的繁琐手续所困扰,办理公积金贷款时有关担保、评估等耗费时间的一系列中间环节让更多的借款人宁可放弃省钱方式的机会。为此,新《办法》增加了公积金中心贷款受理时限,规定公积金中心应当对借款人有关情况进行贷前审查,自受理银行收到资料之日起15个工作日之内,做出准予贷款或者不准予贷款的决定。
动态:北京率先实行《若干规定》
记者近日从有关方面获悉,从今年3月1日起,北京市已正式开始实施《<住房公积金管理条例>若干规定》,同时,与《若干规定》相配套的一系列细则将有望在今年四五月出台。有业内人士称,新规定实施以后会在公积金缴存、提取方面发生小变动,但对市民影响不大。目前我省并未实施此项《若干规定》,所行管理条例仍以《住房公积金管理条例》为准。据了解,《若干规定》与之前执行的《住房公积金管理条例》相比,从多个方面进行了补充,主要集中在公积金的缴存和提取上。其中包括,要求单位应当按时、足额缴存住房公积金,不得少缴、多缴或者逾期缴存;单位多缴住房公积金的,管理中心应当依法退回;缴存住房公积金确有困难的单位,可以按照规定申请降低缴存比例或者缓缴,每次申请期限不超过1年;如果单位不为职工办理住房公积金账户转移、封存和提取等手续的,职工可以凭有效证明材料申请管理中心督促单位办理;经督促仍不办理的,管理中心可以依职工申请办理。
此外,《若干规定》还强化了住房公积金管理中心的行政执法能力,允许管理中心可以对单位缴纳住房公积金的情况进行检查,缴存单位应当如实提供有关资料,配合管理中心检查,对拒绝检查、不如实提供有关资料的,管理中心可以责令其改正并处罚款。
商业贷款转为公积金贷款目前还有局限
目前我省5年以上个人住房商业性贷款年利率为5.52%,而5年以上个人住房公积金贷款的年利率为4.41%,两者相差1.11个百分点,计算后不难看出,如果已进行了商业贷款的职工可以将商业贷款转为公积金贷款或允许申请公积金管理中心给予贴息,势必会减轻这一部分职工的经济负担。据悉,在北京市实施的《<住房公积金管理条例>若干规定》中还有对办理商业性贷款者可以申请公积金贴息的规定。也就是说,符合条件的借款人在购买、建造、翻修、大修自住住房时可以申请住房公积金贷款,也可以在办理商业银行个人住房贷款时,申请公积金管理中心给予贴息,管理中心会将两种贷款利率之间的利差补给银行,而个人只需按照公积金利率向银行支付利息。同样,武汉市从去年4月1日起已正式实施《武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法》。该《办法》规定,对已办理个人住房商业性贷款且具备公积金贷款资格和其他相关条件的借款人,可以在还款期间要求将商业性住房贷款余额转换成由武汉市房改委资金管理中心对其发放的公积金个人住房贷款。那么我省单位职工能否同样将商业贷款转为公积金贷款呢?或者允许借款人在商贷同时申请公积金贴息呢?
据中国工商银行青海省分行的有关人士介绍,公积金贷款是公积金管理中心委托给银行办理的一项业务,与银行的商业贷款没有直接的关系,将商业贷款转为公积金贷款还有一定的局限性。