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今年国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提到勾地制度可能实施,一下成为关注的焦点。近日某香港媒体称,内地将最快在今年7月开始实施这一制度。而一位国土资源部不愿意透露姓名的人士表示,目前国土资源部尚未开始在系统内征求意见,因此勾地制度何时出台目前仍是未知数。
勾地制度的“前世今生”
所谓勾地制度,是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单(通常按年度发布),让开发商自行研究,从清单中“勾”出合适的地块,与政府磋商,并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求,则该土地便进入公开竞标程序,形式可以是拍卖或者挂牌,价高者得。竞标结束后,除非其他竞标者出价更高,否则,最初“勾地”的开发商需以原出价承让该土地。
国土部的这位人士认为,由于我国幅员辽阔,土地市场差别较大,在全国范围内采取具有香港其特殊性的勾地制度,其可行性仍然值得商榷。香港政府从1999年开始采用勾地制度,而当时香港仍有定期的土地拍卖制度。直到2002年,香港政府宣布取消定期土地拍卖制度,勾地才成为惟一的土地出让方式。“这几年来,尽管香港房地产市场不断下滑,政府出让土地的价格却一直维持在较高水平,无疑很大程度上归功于勾地制度”。
香港得失
然而事实上,即使在香港,勾地制度也一直在经历着变化,并不断遭受质疑。
今年3月15日,香港地政总署网站公布,2月份并无拒绝勾地申请,更重要的则是,当月也没有接到任何勾地申请,这意味着香港已连续6个月没有发展商申请勾地。两天以后,香港政府公布了新一年度的勾地表,新增17幅地皮,合共45幅,其中33幅属住宅用地,可提供1﹒4万个住宅单位。地政总署同时公开表示:目前的8折勾地制度无意再调整;无意恢复公开拍卖住宅用地;过去半年没有勾地申请,并非勾地机制有问题。
而在此前,香港已经有业内人士质疑勾地制度减弱了政府控制土地供应的能力,长期没有开发商勾地导致政府即便采取了“8折勾地”的优惠政策却仍然没有收到预期的效果。与此同时,香港也响起了呼吁恢复定期公开拍卖土地的声音。
即使在新勾地表推出之后,香港测量师学会副会长余锦雄依然认为,这无助于刺激勾地,因为在房地产市场并没明显上升趋势情况下,发展商勾地意愿也未必会有大改变。
利嘉阁地产董事总经理何绍章则称,能否增加勾出地皮,主要取决于政府的勾地底价——如果政府仍然和去年一样坚决实行“高地价”政策,相信“零勾地”记录将延续下去;如果未来一年住宅楼价并无上涨,或利率影响未能消除,则2006-2007年的勾地成绩表也可能会是一片空白。
即使遭遇市场如此置疑,香港政府依然在推出新的勾地表同时,作出了相对强硬的表态。
地政总署署长刘励超在记者会上表示,过去半年没有接到勾地申请,不代表勾地机制有问题,只是不符合发展商的业务取向,或者他们通过其他方法取得土地。土地供应是由市场需求决定,政府的职能是有效提供土地以符合市场的需求。此外,政府也会考虑通过公开拍卖或招标商业用地,但现阶段还没有具体细节,同时他强调政府现阶段无意恢复定期公开拍卖住宅用地。对于有学者提出公开勾地底价,刘励超认为,土地价值应由市场主导,如果政府公布勾地底价会与市场原则违背。
这些重申,表明香港政府在明白目前勾地制度存在一定缺陷的同时,并没有找到更合适的替代方式,也无意改变这一为政府收入贡献颇多的土地制度。
实行勾地制度是对香港的借鉴。从香港的效果来看,最直接的作用就是土地价值的最大化。其实行必将加速开发商之间的竞争,但是对于香港而言,竞争机制非常成熟,土地市场也相当完善;而内地的土地依然处于半市场化的状态,前景也并非十分明朗。
“内地化”的阻碍
另一方面的问题则是,如果内地准备开始采用这一制度,香港今天所面临的问题,自然也将在不远的将来成为上海或者北京土地市场的争论焦点。
上述国土资源部人士对记者表示,勾地制度设想来源于2005年全国范围内土地“流拍”现象的出现。2004年8月31日后,“招拍挂”成为目前市场土地供应的重要方式。而2005年,由于房地产市场宏观调控措施陆续出台,观望气氛在全国范围内蔓延,土地流标现象遂在全国各地发生。
勿庸置疑的是,采取勾地制度,将能从根本上避免土地流标现象的出现。然而这在一定程度上也属于是掩耳盗铃的举措——香港连续6个月没有发展商申请勾地,这与流标的境遇,依然是换汤不换药。
政府看中勾地制度的另外一个重要原因是,由于开发商将会在拍卖前向政府提供最低的地价,这能确保土地不被贱卖。然而其中隐含的矛盾则是——国家一方面希望控制房价不再肆意走高,另一方面却出台政策保证地价不会过低,并且越高越好,这明显忽视了地价与房价之间最为基本也最为紧密的关联。
当然,政府提高价格门槛之后,自然可以减少投机行为,但是也会影响投资者的积极性,尤其是当开发商向政府提出勾地,最后却没有顺利拿到这块土地的情况下。
河南建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森认为,当务之急,对于国内土地市场更为重要的是实现土地信息的全公开。如各地方政府应公布今后3年的土地出让计划,以及每年的土地供应计划和数量,让开发商提前做好准备。