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“这个布宜诺主题公园就是迪斯尼。”4月5日,上海市川沙镇政府规建处人士告诉记者。
在川沙镇政府刚刚向浦东新区政府报送的“川沙新市镇控制性详细规划图”上,川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“布宜诺(Buenaland)”的主题公园。
据上述人士介绍,由于迪斯尼项目还在报批当中,这块地是为该项目预留的。
一旦迪斯尼项目立项,总投资将超过300亿元人民币。有评论人士认为,该项目或将成为拉动上海房地产市场乃至GDP的一个持久动力。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立亦表示,迪斯尼更像是上海地产的一根救命稻草。
迪斯尼欲说还休
川沙镇有关人士介绍,迪斯尼乐园规划用地位于川沙新市镇的西南面,以川展公路为东西向轴线,西接沪芦高速公路,北到迎宾路,东抵龙东路,南近南汇区的一个狭长地块,占地预计在500公顷左右,其面积比香港迪斯尼乐园要大3.7倍。从川沙镇政府刚报送的新镇控制规划中,可以清晰地观察到上述信息。
据记者了解,早在7年前位于川沙西南角的迪斯尼专用地块就已经存在。但是由于种种原因,乐园的建设一直未获批准。
记者发现,这个地方地势平整,其间有一些小的沟渠穿插,周边的绿化环境非常好,空气清新。迪斯尼选址所在的金家村当地农民多以种植苗木和经济作物为生。尽管外界对于迪斯尼乐园立项的传闻已经沸沸扬扬,但当地的居民多半不是很清楚其中的情况。
“前几年就说要动迁,到现在也没啥动静。”朱小姐是本地的村民,她告诉记者,一个工艺礼品公司的老板上个月刚丈量了自家的用地面积。
“近一段时间直升飞机已经在天上转了好多次。”金家村的李姓村民告诉记者,当地人都认为政府已经加大对迪斯尼地块的勘测力度。
3月7日,上海市市长韩正首次对外宣称:“上海有条件建好一座迪斯尼乐园,各项前期准备工作都在进行。”3月16日,上海市政府新闻发言人焦扬再次证实:对于兴建迪斯尼乐园,上海有条件也有愿望。
但此后,上海市有关部门就再也不愿意谈及有关迪斯尼的任何事情。记者致电上海市规划局,被告知该事由市政府直接管,他们现在也不清楚。
相比之下,川沙镇的有关部门则更乐意谈迪斯尼的事情。川沙镇政府办公室一位工作人员认为,迪斯尼乐园在川沙的建设其实已经是没有悬念的事实。尽管各项准备工作都在有条不紊地进行当中,但是国务院没有下达最后的批文,他们不敢有任何高调的举动。
川沙镇有关人士说:“上海肯定要建迪斯尼,这只是时间问题,当然我们谈到这个话题时也有所避讳,所以就先用‘布宜诺’这个词取代一下。”布宜诺是美国迪斯尼总部所在地的一条街名。
一位房地产分析人士告诉记者,当下迪斯尼事件最直接的受益者是川沙镇及在那附近有项目开发的房地产商,因此他们愿意让更多的人知道迪斯尼的事情。“而有关部门不愿意谈这件事情是因为怕‘托市’之嫌引起误解。”他说。
有新的传言称,“上海迪斯尼乐园将在2012年开幕”。但迪斯尼全球公共事务高级副总裁顾曼丽近日则对上海将建迪斯尼乐园的传闻予以回应:“我们在中国的第二个主题乐园不会于2010年前开幕”。
米老鼠带热楼市
但不管什么时候建,迪斯尼对上海市场已经开始产生影响。
据湘财证券首席评论员王晓敏介绍,迪斯尼上海乐园传闻透出后,G界龙(600836)从3月16日算起,已经连续5个交易日涨停。股价由之前的4.25元垂直上拉至6.86元,5天内涨幅高达61%。其他“沾光”股票也有不低涨幅。
G界龙是上海浦东川沙镇惟一一家上市公司,其下属的上海界龙房地产开发经营公司在浦东新区川沙镇中心地段已开发“界龙新世纪公寓”等数个楼盘,还有几千亩的土地储备。
迪斯尼落户对楼市产生的影响之大显而易见。
以中国香港的东涌区为例,2004年东涌全年共有845笔二手房交易,但去年香港迪斯尼落户该地区以来,到今年7月份,东涌成交1054笔二手房交易,升幅达到25%。
尹中立表示,迪斯尼的米老鼠在这个时候突然蹦出来可能将成为上海地产的救命稻草。
他告诉记者,上海市开发商的资金链已经绷得非常紧。上海去年个人住房贷款连续6个月负增长:7月~12月累计减少117亿元,说明7月份之后,从银行贷款买房的居民已经微乎其微,导致全年个人住房贷款只增加199.4亿元,同比少增529亿元。
尹中立告诉记者,如果2006年的情况和2005年下半年相似,上海市房地产开发商的资金链就会绷得更紧,手中的存货会迅速增加,融资环境进一步恶化,结果当然是相当可怕的。在此紧急关头,任何刺激地产人气的措施可能都是救命的稻草。
持久拉动GDP?
如尹中立所说,迪斯尼的消息发布以后,川沙附近的房地产一下子人气旺了很多。但迪斯尼的作用或许远不止此。
香港特区政府财政司司长唐英年表示,迪斯尼乐园在工程进行期间创造了11400个就业机会,扩展工程完成以后将创造18000个职位。在开幕之后的40年里将为香港带来1480亿港元的收入。这对于高失业率的香港来说无异于一剂强心针。
据川沙新市镇的规划书透露,仅迪斯尼主题乐园一个项目每年就能吸引2500万人次,可停留的游客数每年在300万人次左右。要满足这些人群而建设的公园内宾馆和餐饮的建筑面积超过12万平方米,其在川沙新城的规模则在10万~13万平方米之间。
“迪斯尼乐园一方面会对旅游、餐饮、购物产生影响,另一方面人流的增加对会议会展,甚至高端住宅市场都会有不同程度的拉动。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示,迪斯尼乐园将成为游客的“第一消费意向”,尤其带动附属产业的经济意义重大。
据悉,川沙新镇将形成空港物流、商务、中转等服务的管理中心和会展中心职能。
“世博会和奥运会的经济效应都是短暂的,其价值体现在政府用在基础设施上的投资,而迪斯尼乐园将天天营业,这种经济效应无法比拟。”尹中立认为,迪斯尼将会带动当地服务和酒店行业的发展,同时制造业、金融和服务行业的发展都会因之受益。
上海一位分析人士认为,作为中国金融中心的上海,实际上这几年金融业并未获得预期发展,拉动上海GDP的最主要力量还是房地产业。从目前看,上海GDP的利好题材有投资350亿元的沪杭磁悬浮、京沪高铁、上海市内数条轨道交通、上海世博会等重大工程。
“而世博会之后,上海靠什么来支撑经济增长?”他说,“迪斯尼或许是个选择。”