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“至尊豪宅”即将再受挤压
抑制高档房的政策从出台以来就一直是媒体关注的焦点,日前,国土资源部土地利用司副司长吴海洋关于将把联排别墅以及低密度花园洋房定位为高档房的表示再次成为热点话题,也就是说,不仅仅是别墅,今后花园洋房也将开始进行供地限制。其实,早在今年春节前夕,国土资源部就发布了《2006年国土资源管理工作要点》,《要点》指出,2006年国家
仍然会根据居住用地价格变化状况,加强房地产市场土地供应调控并继续停止别墅类等高档商品房用地供应。由此可以看出,从土地源头对房地产市场进行调控的政策进一步清晰起来。
吴海洋进一步透露,由建设部牵头和国土资源部以及相关部委正在联手制定中低价房、中小户型房加大土地供应的文件,要采取严格的措施和手段加大中低价商品房和中小户型房的供应。该文件将在年内出台。
一打一压,政策意图十分明显。在广告中以“豪宅至尊”来吸引眼球的高档次楼盘将走向何方呢?
高档房不等于高价房
那么,除别墅以外,何谓高档房?我们在去年国家七部委的“国八条”中可以找到答案:关于高档房的标准是由普通房的三大标准倒推而来,即:面积大于120平方米、容积率低于1.0、价格高于同区域均价1.2倍。允许各地在面积、房价两项指标上最多放宽20%。
本市关于高档房的标准似乎更多地从价格上进行考虑。从去年公布的数字看,单价在5000元以上的商品房与别墅一起都归入了高档房,而它产生的根据似乎是由2002年的一项政策而来,单价5000元以下的商品房要按照3%的标准来缴纳契税,而5000元以下则为1.5%,另外的1.5%由政府补贴。而在天津的百姓看来,如果两年前5000元单价的房子还属于比较高档产品外,目前市场上5000元单价的房屋已经是再普通不过了,虽然这样的价格让他们有点承受不起。
这样看来,似乎价格成为衡量是否是高档房的首要标准。南开大学刘玉录博士认为,加大供应中低价位和中小户型的商品房并不是要抑制好的产品。高档房并不意为着高价房,高价房和高档房有本质的区别。如何确定高档房还需主管部门制定更为详细的细则。今天的高档房可能就是明天的普通价位的房子,所以应该动态的分析这个问题。
而一位运做高端别墅的开发商则表示,真正的高档项目,需要地段的稀缺,环境的优美,居住的舒适,娱乐的品位,这些要素远非一般的高价位住宅所具备的。高档是一个层次,并不拘泥于形式。控制土地利用不能阻止高档房迈进的脚步,因为市场需求不同,就需要不同的产品出现。
本市高档房比例比较合理
市国土房管局一位工作人员表示,政府抑制高档房是从土地的稀缺性上出发,去珍惜土地资源,并不是说想要抑制大家不再开发优秀的产品。不仅仅是从土地源头,从项目审批上,也将控制高档房的开发。从本市单价5000元以上的产品的市场表现来看,高档房的价格虽然也在上涨,但上涨的幅度却没有普通住宅快。去年单价5000元以上(含别墅类)交易量为200多万平方米,而去年整个交易量是916万平方米,均价是4039元每平方米,占整个销售量的22%。而2004年这类产品占当年销售量的21%。
究竟应该如何看待这样的市场表现呢?刘玉录认为,从销售的角度来看,高档房所占的比例还是比较合理的,从供给来分析,高与低之间也不是很悬殊。而从土地供应方面来看,2003、2004年本市81%和60%的土地供应在市内六区,土地价格折合楼面价为3254元,从成本分析,低于5000元的单价已经不太可能。从拿地到立项,到开发,再到销售,商品房开发周期一般是两年半到三年,也就是说,当时出让的土地已经开始销售了,近期天津进入单价5000元以上产品上市的高峰期,这类市场的竞争在加剧。
另一方面,即使从现在开始限制高档房的用地,短期内市场也不会有明显的反应。虽然规划中十一五的外围区十个组团已经开始兴建,但其有效供给要到2008年和2009年。这样看来,近期仍是高价位房占市场主导。今明两年结构性矛盾加剧。
其实,均价4039元的背后是大量高价房的交易,均价不等于实际需求价格,实际上,大量中低价位的需求并没有实现,安置以及改善型需求都在潜伏着没有释放。
投资高档房正在行动
无论怎么样争论,国家将继续严控别墅类等高档商品房用地新增土地供应已是事实,21世纪不动产天津投资顾问行的分析人士认为,虽然潜在土地供应量将逐年减少,但2005年以前本市别墅等高档商品房土地储备量很大,现存高档商品房用地足以支撑今明两年的项目开发。因此,未来几年高档商品房市场的实质开发量其实并没有如想象中那样锐减。
由于选择面仍然较广、供应量依然充足,高档商品房市场目前还未出现供不应求的紧俏局面,所以当前正是投资购买的最好时机,其中特别是自然资源优越的别墅尤其值得购房投资者关注。目前占据了先天自然优势资源梅江板块、梅江南板块、东丽湖板块已经吸引了大量投资者的眼球。