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3月15日,央行发布调查报告显示,城镇居民购房意愿降至历史新低。3月23日,北京四部委联合发布的房地产运行报告显示,1~2月份,全市商品住宅预售均价同比上涨17.3%。
悖论!在购房意愿下降的同时房价却在快速上涨!究竟是谁在支撑北京房价上涨,又是谁在为房价上涨埋单?
购房意愿下跌与房价上涨悖论
3月15日,央行发布了第一季度全国城镇储户问卷调查结果,其数据显示,城镇居民的购房意愿降至新低。在未来三个月,打算购房的居民人数仅占18.2%,较上一季度以及上年同期分别降低1和3.8个百分点,且北京、上海大城市的居民购房意愿尤低。
另据中大恒基的调查统计显示,进入3月份以来,北京二手房在交易中所占的比重不断上升,部分地区二手房交易套数已经超过了新房。新房需求遭遇冲击!
与此同时,2006年新盘供应量与2005年相比有大幅增长,仅3月份,就有30多个楼盘集中放量!且业内人士预测,今年新盘入市速度将远快于去年。
而在需求减弱、供应增加的情况下,3日,北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委四部委联合发布2006年1~2月的商品房运行报告,数据显示,1~2月份,全市商品房预售均价6676元/平方米,同比上涨997元/平方米,涨幅为17.3%!并且,据本刊市场研究部调查统计,自2006年1月以来,商品房预售共成交33965套,单价8000元以上的占总量的61.22%。从2005年初至今,居民购房意愿一直曾下降趋势,相反,商品住宅期房预售价格却一路上涨。
经济学家告诉我们,供需关系决定交易价格,在需求减弱而供应增加的情况下,房价还一路上涨,确实是一种怪现象!
“富人”需求支撑房价高涨?
那么,是谁在购房,谁在为一路上涨的房价撑腰呢?
“房价上涨,有经济发展自身的原因,更主要的是因为需求旺盛。”一位业内专家如是分析。
社科院金融研究所彭兴韵表示,过快的金融开放带来外资对房地产的需求,对房价上涨起到了推波助澜的作用。但从世邦魏理仕、高力国际等机构的调查看,外资进入北京主要面向商务地产以及投资性的高档公寓,较少投向纯住宅市场。
那么,是谁在购房需求降至最低的时候,仍让房价持续高涨?
“这里面可能有两种原因,一种是高端购房需求旺盛,还有可能是开发商在自挺房价。”上文的业内专家对记者分析。
记者随意挑选了京北几个高档社区进行调查,发现很多业主都购买了多套房产,并且不少是出于投资目的。据亚北一高档社区的业主介绍,该社区的很多业主买了房都空置一旁,夜晚降临,仅有30%左右的人家亮起灯光。而还有一位购房人则表示,买房只是为了将手中的钱变成固定资产,房价一路上涨,觉得自己买房总不会亏。
也许这只是个别的例子,却印证了专家的分析,真实反映了富人购房的心态,以及他们支撑房价高涨的事实。
而本刊48期曾报道过的豪宅热销,也进一步表明了富人购房需求的高涨。
“因为房产既是消费品也是投资品,在很大程度上,购买者都买涨不买落。对于投资者,房价越高越想出手;对于自住者,买房则是一种刚性需求。”而一些开发商正很好地抓住了这种心理!于是销控、涨价成了京城开发商普遍采用的手段!有的仅推出少量房源,制造排队抢购、火爆热销的局面;有的直到签约前一刻也不告诉购房者价格;有的在短时间内大幅提升房价……开发商越“捂”富人们越想买,越想买开发商就越“捂”,如此反复,房价越涨越高。
“不管因为上述何种原因,在需求逐步降低的情况下,房价的持续上涨都蕴含着一种风险。”业内专家说,“开发商是其中的最大获益者,买得起房的富人成为高企房价的埋单者,买不起的房的人和自助买房者则成为投资买房者的牺牲品。”