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地产名人现场售书、各大网站及电台现场对话加视频报道、高等级科技研讨会……这些在北京、上海、深圳房交会和住交会上常见的展示场面都在今年天津的春交会上再现。同时,占到半数左右的外地企业项目也使房交会呈现出大都市市场气氛。
据天津多家房地产顾问公司及五合国际建筑设计中国区专业人士分析,春交会体现了“一级”城市房地产市场特征,透露出天津房市向一级城市迈进的趋势。天津市场已经进入更加开放、快速扩张、全面成熟的发展阶段。他们提醒说,在消费者在这个时期选房与传统的“地段法则”有些不同,地段、质量两要素同等重要。
地段全面升值选房可按需索求
新的区域功能定位和规划建设促进了天津不同地段更明确的居住或投资价值。春交上参展的项目地段优劣势相当,多家网站对地段价值的分析也难分伯仲。从“南北开发商对话”到“新城镇发展”,从“地铁沿线楼盘”到“滨海新区楼市”,都显示出地段价值进入全面升级的阶段。所以,从全面升级的角度来看,现在选房应更重视自己实际的需求。
近期热点地段主要有三类:
第一类价格低洼区域:红桥区,河东区西北部,河北区东北部,北辰区,中北镇西部新城区域。这些区域因为房价启动基点低,虽然也有较大升幅,但总体仍低于市区平均价格,属于价格低洼区域。由于有京津走廊发展预期,有北辰开发区企业就职人员聚集,再加上今年首创·宝翠花都及北部中心区三岔河口高档项目的带动,其居住条件改善的价值空间很大。
天津一季度成交报告也显示:河北区、红桥区、河东区表现活跃,二线地区正成一般消费者关注的重点。该区域在售或新开楼盘主要有河北区的春和景明、北斗星城等;红桥区的津河壹号、新逸家等;河东区的第六大道、百合春天、顺驰的太阳城、阳绿茵等;北辰区的阳光卡蒂尔等;中北镇的大地十二城、假日风景、金厦的水语花城等。
第一类区域主要适合人群:在附近就业、生活的居民;中等左右收入的自由职业者;来自北辰等开发区工作的就业人员等。适合房型:紧凑型户型、老少居、低密度洋房等。
第二类近期快速交通通达区域:地铁、轻轨等交通沿线特别是两端地段,如将通车的地铁1号线、今年启动建设的地铁2、3号线、已通车的滨海快速路沿线区域。快速交通工具的使用拉近了城市距离,使这些区域地段距离明显弱化,进而提升了居住和投资价值。一号线两端天津奥林匹克花园和海天馨苑的热销也证明了这一点。
第二类地段在售或新开楼盘主要1号线沿线的首创·宝翠花都、天津金地·格林世界、复兴之门、麦收国际等;2号线的中北镇大地十二城等、格调春天、城南新世家、城市之光、百合春天、东丽湖及张贵庄新市镇等;3号线的麦迪逊广场、诚基中心、港湾中心、北斗星城、阳光100国际新城、博德花园等。
第二类区域主要适合人群:在沿线区域工作的就业者、中等及偏上收入的首次置业者;有较高收入的家庭第二套住房需求或投资者。适合房型:小户型公寓、普通中等户型、老少居、低密度洋房等。
第三类城市重点建设区域及边缘别墅:市中心区域、海河沿线区域、滨海新区中心区、西南部边缘别墅等。目前这些区域的住宅项目多为有实力的开发企业承建,其中多数为外地及外资品牌企业。由于这类区域有城市文化及经济核心特点,同时又拥有高价值城市配套及景观资源,所以是城市价值最高的地段。目前房价正处于上升通道中,仍有较大的远期升值空间。
第二类地段今年在售或新开楼盘主要有市中心区域富力城、后现代城、赛顿中心、金港国际、时代奥城;海河沿线区域的万通上游国际、海河大道、海河新天地等;滨海新区的万通新城国际、伴景湾、万科·东丽湖、朗钜·天域、水域·未来城等。
第三类区域主要适合人群:中高档以上收入者;家庭第二套住房需求或投资者;适合房型:中等或大户型、紧凑型户型、小户型公寓、老少居、别墅等。
房屋质量更有生命力选房关注技术应用价值
同一地段不同的房屋质量,直接关系到今后的居住生活及投资价值,如早期的新世界花园、书香园、泰达公寓、富裕广场、顺驰世纪城等,都因为有高人一等的建筑质量而成为同地段中价值空间最大的佼佼者,而在市场整体升级的发展阶段,这一特点就更加突出。今年春交会上参展的很多新项目都从项目的整体环境及科技应用上体现了现代高质量住房的特点。同时,在房交会“科技住宅华山论剑”等活动中,来自国内外的专家也强调了房屋质量所起到的价值作用。
目前判断房屋质量好坏主要有三方面:
一是房屋整体环境的营造:整体环境主要包括景观设计及配套及物业服务。今年的新项目整体规划设计方面非常重视生活氛围的营造。如合理的商业配套比例、道路及车库的设置等。特别是大型居住区如泰达城、西部新城等,其商业、商务及休闲等设施都占到50%左右,使新居住区可以聚集人气儿。
景观方面,出现了万通上游·国际为代表的以天津历史居住形态及建筑文化为基础的街区设计;富力城、上海静安项目等为代表的城市闹区中自然景观设计;以首创·宝翠花都、天津金地·格林世界、大地十二城、阳光卡蒂尔为代表的低密度新城市街区与水景自然景观相结合的设计等等。
二是建筑的科技应用:现在的新房质量除了建筑施工质量,更多的是体现在科技含量上。在建筑施工方面,多数外地企业都聘用了全国特级建筑队伍(目前全国特级建筑单位百余家,其中有30%在天津有项目)。
科技应用方面,出现了以赛顿中心及万科·东丽湖、假日风景等为代表的高标准生态技术及智能技术的应用,如节能系统、新风系统、高智能系统等。这些具有高科技含量的房屋,将大大提高房屋的居住舒适度,延长建筑寿命,同时为今后城市供热等计量方式向热能计量改变作好了准备。
三是开发企业的品牌:今年新项目中知名牌企业项目很多,如有一贯质量口碑的本市泰达、万顺、华厦、金厦等;外地的和记黄埔、万通、首创、金地、阳光100及外资的新加坡仁恒等企业。品牌企业的一贯性也可以从各个服务环节上体现出来。如在本次房交会上参展的企业只有阳光100、首创、金地、富力、松江等少数企业为参观者提供了饮水等必要的服务,表现出一些品牌企业在市场顺利时服务意识的不足,实际上购房者就可以从这些细节判断一个企业的内部管理及服务意识,从而间接的了解项目的品牌价值。(王哲)
没劲.