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良性互动已经形成
2005年,天津市存量房市场较为活跃,全市房屋成交面积比重也在不断上升。二手房市场增长显著,二、三级市场融合力度加大,二手房与新房的成交量渐趋接近,基本持平,呈现出一个日趋成熟与活跃的二手房市场。
据统计,2005年1-11月,天津二手房成交面积782万平方米,成交金额190.2亿元。同比增长4.8%和32%,成交均价为2432元/平方米。其中中心城区二手房成交面积408.2万平方米,成交金额124.2亿元,同比成交面积减少3.2%,成交金额增长39.7%。
2005年,天津市存量房市场较为活跃,全市房屋成交面积比重也在不断上升。中原物业公司的分析人士认为,其原因主要有以下几点:首先,购房消费者的购房心理日趋成熟,不再盲目攀比购置新房,量力而行的理性购房群体在日益增大。其次,天津市近两年的商品住宅价格涨幅较快,适应普通消费者需求的中低档商品住宅相对紧缺,特别是中心城区,中高档商品住宅已占据主导地位,目前在中心城区选择中低档商品住宅的可能性很小。第三,尽管近两年二手房的价格也呈上涨之势,但是,相对商品住宅还是有较大的距离,二手房价格相对较低,则是比较受欢迎的重要原因。由此可见,价格因素是吸引人们选择存量房的主要原因。并且随着大量次新二手房进入市场,一手房与二手房的品质差距在逐渐缩小,房地产梯级消费格局进一步成熟。
新兴区域价值提升
交通是城市的脉搏:交通的更加便利缩短了部分区域间的物理距离,缩短了房屋价格之间的差距。顺驰不动产网络公司的相关研究报告指出,东南半环快速路及咸阳路快速路的通车为人们上班、购物提供了更多的方便,如红桥与南开、河西与河东的路程,从以前得用半小时甚至一小时的时间缩短到只需十几分钟,这种物理距离上的“缩短”促进了红桥咸阳路沿线及河东卫国道附近的房屋价值大幅提升。同样,滨海新区的快速发展为天津市区与滨海新区之间的东丽区带来了较大的发展空间,越来越多在滨海工作而家住市区的人选择在东丽购买房屋。
梯级消费成熟
2005年另一个显著的变化是梯级消费的逐渐成熟。人们的需求大致为3种:一是新婚购房,为结婚购房的年轻人选择的多为可贷款的次新房,地点及楼层要求不高。第二类是拆迁购房,价格、楼层低的房屋比较受欢迎。第三类为改善型,这类人群对房屋整体素质要求较高,价格无所谓。
2006年稳中有升
纵观2006年三级市场,从国家政策方面来看,政策调整会以稳定为主,在2005年10月国税总局就下发了关于房地产税收方面的制度:对于在五年后出售的家庭唯一住房,不收取房产个税。同时,对出售自有住房前后一年内按市场价格购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳个人所得税,视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来,绝大部分五年期后的二手商品房交易将不用缴纳房产个税,出售住房前后一年内再购买房产的人也能享受房产个税的减免优惠。据此预计,房产个税的重新强制征收对二手房市场价格的整体走势不会出现太大影响,对二手房市场的交易量也不会产生太大的冲击。
城市规划带来巨大空间
从上海、北京、广州、深圳等各大城市已经开通的地铁经济来看,地铁开通前后,其沿线房屋价格和物业发展都有较大幅度增长。顺驰不动产网络公司的研究人员认为,开通后的地铁沿线会成为天津三级市场的热点区域。对于居住购房者而言,以相同价格为基础,选择地铁沿线的产品保值性能更高;对于商铺投资者,本市几个地铁沿线的项目对市场变化具有更强的抵抗力。
随着海河沿线商品房项目开发的不断深入,可供使用的项目用地存量逐步减少。土地的稀缺性使得天津楼市的住宅市场中,海河板块的均价仅次于五大道和老城厢区域;海河沿线便利的交通及紧邻金街等市中心商贸区域,使得海河沿线的房屋价格趋于昂贵。很明显,随着商品房房价的上扬,同样会拉动周边二手房市场,海河沿线的二手房的价格将不可避免的上涨。
随着经济水平的不断提升,商业建设成为天津2006年的重头戏,商业发展给三级市场带来的影响举足轻重:购物中心和平区、CBD河西区及南开区电子一条街一直是交易热点区域。另外,2006年的老城厢改造也会带动红桥、河东及河北区的二手房市场较为活跃。