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4月27日,中国人民银行宣布上调金融机构贷款基准利率。这是央行自2004年10月29日首次上调利率以来,在短短一年半左右的时间实施的第三次加息,可以表明未来利率上升的预期非常明显。“链家地产”市场专业人士认为,利率的上调并不会阻碍房产需求者的置业步伐,二手房市场依然会呈现相对活跃的现状。具体来说,利率上调对二手房市场的影响主要反映在以下六个方面:
第一,成本加影响购房心理
虽然利率的上调会增加购房者的购房成本,但是从利率上调的幅度来看,0.27%并不会明显增加房产消费者的成本支出。以贷款50万元,期限为20年为例:如果执行优惠利率,调整后,每月比调整前多还款69元;执行基准利率,每月多还款79元;不过,利率再度上调的预期将会更大程度影响消费者的购房心理预期。
第二,有效需求明显增加
经历此次利率上调,将会使房产的需求者在心理上产生一个更大的心理暗示,“利率还会上调吧,我应该考虑一下什么时候买房了”。因此,对于有真正的房产需求者来说,利率的上调,表现在月还款额上并不会使购房成本大幅提升,从而不会抑制购房的有效需求,相反,利率上调挤出了一大部分房产的假需求者,使得对房产有真正需求的人能够跨进购房者行列。另外,随着当前房产价格的持续高涨,自住房产需求者的购房意愿更会加强,特别是此次加息将会助推购房者的购房行为加快。
第三,增加二手房供给量
此次利率上调对房产投资者,特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会产生巨大投资压力与投资风险,投资收益会明显下降,从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。据“链家地产”统计数据分析,将近有10%的二手房投资人群,其中绝大部分都是期房买、现房卖的短期投资;而在商品房中又有20%左右的投资者,受加息影响促使一部分投资商品房的投资者也将进行出售,从而会大量增加二手商品房的供给量。
第四,银行再次面临还款热
此次央行对个人住房贷款利率的上调幅度与第一次加息相同,达到0.27%,20年期,50万元的贷款本金上调后比加息前每月多还79元。同时,此次上调将会给购房贷款者产生更大的利率上调预期。按照三次加息平均加息额度(0.246%),如果利率第四次上调(达到6.636%),则其每月的贷款成本又需增加73元,一年就要多支出876元。这会使一部分目前资金相对富裕的购房者进行提前还贷。
第五,房产梯级置业更加明晰
虽然个人住房贷款利率上调一方面加大了房产投资者或者投机者的资金成本,但是,同样也给有真正购房需求的人群加大了购房成本。这就会使购房者仔细衡量自身的经济承受能力、对自己预期收入和成本支出做更加理智的判断。如果自己认为只有能力购买30万元的房子就绝不会冒利率风险去预支购买35万元或者40万元的房子,更深远的影响是将会推迟人们对升级置业的进度,从而使得房产梯级置业更加明晰。
第六,房贷市场趋于竞争化
自2006年1月光大银行首推固定利率以来,深发展和建行也陆续推出各自的固定利率产品;但是,固定利率推出之后并没有获得预期的市场效果。而造成此种现象的关键原因在于消费者对于未来利率是否上升不能有一个明确的判断,但此次加息却有助于消费者对利率走势的准确研判,从而促进房贷市场更趋于竞争化。
综上所述,此次加息对调控房价过快上涨会有积极的意义,但是,相对于其他严厉的政策而言,加息还是显得比较温和。同时,是否还会出现其他的宏观措施依然要静观房产市场的下季度走势。
链接
梯级置业是指房产购买者根据自己不同阶段的职业发展趋势以及经济收入发展趋势采取的分步式购房策略。
比如赵先生1992年大学毕业,分配到一家事业单位工作,由于刚刚走出校园,经济收入不多,自己买房相对来说不太现实,而此时还实现单位福利分房制度,经过3年的努力,在月坛终于分到单位一套45平方米的一居室;
1999年底北京公房允许上市交易,而此时赵先生由于家庭人口的增加,45平方米的一居室已经不能满足当时的居住需求,2000年赵先生就将自己的公房出售,在紫竹桥重新购买了一套80平方米的二手房以解决居住问题。
随着赵先生经济收入的再度增长以及事业的如日中天,追求居住的舒适性已经成为赵先生的必然需求,2004年,赵先生再次置业,在紫竹桥区域购买了一套136平方米的大三居商品房。
从中可以看出,赵先生的置业完全是根据自己的经济状况和职业阶段采取分步式的梯级置业方式,而非一步到位就购买大面积的商品房来满足其居住需求。