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北师大教授董藩认为,这次“国六条”新政从宗旨和内容上看有如下几点值得关注:
其一,强调与前期政策www.focus.cn的承接。2005年,国家连续出台了很多政策,从央行的调息,到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”,以及后来的一些财税和金融政策。在这些政策作用下,市场上曾经出现了很长时间的观望,但观望之后房价依然面临上涨的压力,主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位,所以效果不理想,未来仍然需要继续执行,甚至强化。例如,“国六条”继续强调调整住房供应结构,继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用,继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义,继续强调整顿和规范房地产市场秩序,继续强调加强市场监测,完善市场信息披露制度等,这些都是与前期政策承接的体现。
其二,承接中体现出调控思路和措施的适度转变。这是值得重点关注的地方。可以从两个方面看出这种转变:
1.思路已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地,压缩投资,我个人认为这是基于过去一个错误判断--“房地产业投资规模持续据高不下,已经出现潜在过剩风险”而得出的(我曾专门论述过这个问题,见博客其他文章)。在需求所受影响不大情况下,这会导致供求关系进一步失衡,房价进一步上升。主要城市的实践已经充分证明了我的结论。我曾指出破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制需求”和“增加供给与抑制需求同时进行”之间进行选择,其中最优途径应该是第三者。应该说现在中央政府虽然没有给出明确的文字阐述,但却正在向第三条思路靠拢,即“增加供给与抑制需求同时进行”。仔细揣摩文字表述,不难发现这是一个明显的变化--有三点陈述隐含着增加供给的政策含义:
一是强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。
二是2003年以来中央政府第一次说“科学确定房地产开发土地供应规模”,过去强调goodfeel的可都是“严格土地监管”。“科学确定”意味着尊重供求关系的现状,土地供应计划会有适度放松。
三是强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。与过去相对较大的拆迁规模和较快的拆迁速度相比,毫无疑问这意味着供给的相对增加。过去调控思路中体现在控制投资规模的常规表述上,诸如“加强房地产信贷管理,防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等,但类似表述在“国六条”措施中未再提及。“抑制需求”的思路与过去相比体现得比较明确,尽管考虑到与前期政策和“十一五”规划中相关表述的适应,没有使用“抑制”一词,而是说“引导和调节住房需求”,但现在已经绝对没有了“鼓励扩大住房消费”的含义,这一点是很清楚的。“发展住房二级市场和租赁市场”、“减缓被动性住房需求过快增长”等表述也隐含着这种政策倾向。