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房地产结构性调整是今后一段时间内市场发展的主流,而高品质商品房供给的严重不足将给开发商带来大量的赢利机会。能在这种调整中捕捉机会并有能力抓住这个机会的开发商,将在未来的竞争中胜出。
结构失衡
由于原来大量的低品质存量房屋的存在,所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大,远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房,那么提供高品质住房的空间就非常客观。
我们认为住房市场现存的这种结构调整将是今后市场发展的主要轨迹,并为房地产企业带来大量的赢利机会。当然,国家为了节约资源,目前正在加大产品结构调整力度,但我们认为这是两个层面的问题,而且高品质的产品并不意味着仅仅只通过面积这一指标来衡量。
五大机会
结构性失衡带来的机会可以大致归结为五个方面,这既是投资者在今后挖掘房地产投资机会应遵循的主要秘诀,更是开发商培育抓住机会的能力所在。
土地储备。储备量越多、位置越好,公司的重估价值越大,目前市场已经非常认同这种“寻宝”思路。
二三线城市房地产市场。我国目前的房地产市场整体上处于一个刚起步的阶段,由于各地社会经济发展程度的不同,房地产市场的发展也不同步。例如尽管上海等地的市场去年陷入比较明显的调整,但天津、武汉、成都等地的房地产市场依然保持非常旺盛的状况。因此我们认为,在这些正在兴旺繁荣的市场拥有较多开发项目和土地储备的开发企业,在短期内无疑拥有更好的盈利前景。
大量闲置土地的利用。由于历史原因,原来很多廉价的土地都已经通过各种途径流入到社会主体手中。随着土地价值的增值,社会主体将土地增值变现的动力逐渐加强,而且目前国家也正在增大这部分闲置土地的清理力度,因此,我们认为很多没有开发能力的社会主体必然将手中的存量土地通过各种方式投入到市场中来,这就为一些优势开发企业提供了额外的盈利机会(例如万科并购南都),我们预计这一趋势在今后会表现得越来越明显。
特殊的拿地手段。由于我们的市场尤其是土地市场尚未完全市场化,因此部分开发企业依然存在特殊的拿地空间;而且有些公司由于拥有非常明显的核心竞争力,即使在正常的市场化拿地过程中,也能得到相对低廉的土地,例如G华侨城(000069.SZ)。
投资性房地产市场。目前这一市场规模尚小,尤其是上市公司涉足投资性房地产物业的比例很低,因此,盈利模式并没有得到充分的挖掘。但从港股华润置地(1109.HK)2005年年报分析结果看(净利润同比增长18倍,剔除物业重估增值后则只增加97%,这一市场潜力巨大。
捕捉机会
到目前为止,房地产市场的盈利模式仍是以新产品、新开发模式为特征的外延式增长机会来实现土地增值为主要特征,但随着国际市场所有的产品类型和开发模式都被国内房地产企业采用,房地产开发企业今后的发展模式必然会转为综合实力的较量。
调控明显提高了行业的进入壁垒,而外延型增长机会的萎缩又导致行业集中度的提高,优质开发企业的综合优势在未来几年会日益凸现。比较中美主要开发企业的市场份额(见图2),我们认为我国的优质开发企业发展空间非常巨大。
同时,我们认为只有发展战略清晰且切实可行的公司才具有持续发展潜质。我们可以借鉴波特理论的三类战略对目前的一些主要房地产开发企业进行综合分类,G万科(000002.SZ)将是成本领先类的突出代表,金地集团(600383.SH)也具有这种潜力;G华侨城的产品差异化已经得到市场的高度认同;而在大量的中小企业中,目标聚焦战略将是最为切实可行的战略,目前G栖霞(600533.SH)应是楷模。