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5月17日,国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议,研究了促进房地产业健康发展的有关措施。
会议强调,要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施,会议就当前的房地产市场状况提出了六条调控措施纲要。
评述:我们是不是已经被“调控”累了?回首房地产业这一轮调控的历史,从2003年开始,调控就一直在进行,但是怪就怪在“房地产市场是越调控越热”。2005年,国务院、建设部等七部委、国家税务总局等等,出台的调控政策不可谓不多,2005年甚至被称为“房地产调控政策年”,可结果却不容乐观。“按下葫芦浮起瓢”,上海倒是稳了,但是北京、深圳却又开始猛涨,并且全国房地产市场的过热现象并没有得到根本好转,据说原因之一是地方政府出于自身利益的需要,对区域房地产市场还在小心翼翼的“保护”,这不禁让人心生感慨。而细品这一次调控纲要,除了强调与前期调控政策的承接之外,恰恰是加强了对地方政府的治理要求。
看来,解决楼市过热问题并不在于政策本身,也不在于我们出台了多少政策,而在于我们制定的政策是否不折不扣地执行了。
一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
评述:这与去年国八条的第三条“大力调整住房供应结构”是一脉相承的,并且也与2003年以来的调控思路一脉相承,只是这次要求更明确,更具体——地方政府“对新建住房结构提出具体比例要求”。可问题是,在市场经济的情况下,高档住房的利润是高于中低价位和经济适用住房的,地方政府如何用“看得见的手”来引导市场这只“看不见的手”呢?如果结构依然错位又如何督导呢?
就郑州市而言,中低价位和中小套型普通商品住房在市场中的供给也是明显不足的。由大盘主力供给的3000元-4000元左右的中高价位、140平方米左右的中大户型仍在市场上占领了主流地位。前两天一位同事还问我:“北区有没有价格在2500元左右,100平方米以下的房子呢?”我想了又想,还真的没有想起来。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学地确定房地产开发土地的供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
评述:这两条可以并到一起来说,因为这里面共同包含有两层重要信息:抑制不合理需求、增加有效供给。
先说增加有效供给,这是以前的政策中所没有的。在第二条中“科学确定房地产开发土地供应规模”为几年来首次提出,以前都是“严格土地监管”,严把土地供给关,而这一次科学确定土地供给规模则可能加大对中低价位、中小套型普通商品住房的土地供给,土地供给充足再加上“制止囤积土地行为”导致开发量的增加、上面说的中小套型住宅比例增加,这都会迅速增加市场上住宅的供应套数。以之来平衡市场、稳定价格。
再说抑制需求。与过去相应的调控政策相比,抑制需求的思路开始变得明确。“完善住房转让环节税收政策”、“有区别地适度调整信贷政策”均是此意。“合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长”更是一针见血,压缩政府的城建投资冲动,城市的大量拆迁对房价和需求的影响是非常大的。如能有效实施,这些被动性的市场需求将会明显减少。
一个增加,一个抑制,这一进一退,意在调整市场上的买卖双方,也意在调整一些当地政府的行为。科学地供给土地实际上也在限制政府人为制造“土地饥渴”,一味利用土地“招拍挂”推高地价来满足财政需求。这样的地方政府其实是在“吹气球”,越吹越危险。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
评述:这一条是对市场交易环境的整顿。也是对以前相同要求的承接。
跳出房地产行业去说,衣食住行这些与百姓息息相关的行业,如服装、食品、交通等,哪一个会像房地产业这样混乱?
五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
评述:有权威人士指出,国内具有社会保障性质的低收入者住房供给是明显不足的。
低收入者在社会中所占比例还不小,这部分人,一是买不起房子,二是想方设法买了房子也会严重影响以后的生活质量。这次在纲要中明确规定地方政府要承担解决低收入者的住房问题,并提出了相应的解决途径。把廉租房作为重点推出,也又一次着重指出,低收入者“居者不一定有其屋”,不一定非要挤到经济适用房、商品房市场上增加市场需求,租住廉租房也是一个很好的选择。
六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
评述:从2005年上海“增强房地产市场信息透明度”对调控的影响来说,作用是很有效的。但如果从中国房地产业的整体来看,“房地产统计和信息披露制度”还有待完善。就北京2006年1月份、2月份的房价增幅来说,建委说是同比增长17.3%,统计部门说是同比增长7.3%。就郑州而言,也存在部门统计信息结果与市场实际情况不对称。那么我们到底该听谁的?为什么误差这么大?看来要达到“全面、及时、准确地发布市场供求信息”,仍然还有很长的路要走。
“坚持正确的舆论导向”是对有关房地产报道的要求。众所周知,房地产业对区域性媒体的广告投放量是非常大的,这种投放在实际当中也很容易诱导一些媒体的舆论导向,使之对楼市过热“火上浇油”。在媒体自身利益和社会整体利益到底选择什么,这也是摆在每一个媒体面前的问题。