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针对近期各地一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋,并在媒体上大量刊登相关的广告这一现象,5月22日建设部表态,售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉嫌违反国家的相关法律。此前,工商部门开展了全市房地产广告的专项整治,明确表示,将对广告中宣传购买楼盘“可获得××投资回报”、“购买后保证代租”等现象进行严查。
售后包租由明转暗
在高压政策下,一些报纸、杂志、网上、户外涉及“售后包租”“承诺回报率”的房地产广告内容明显减少,在本月初还非常热闹的这类广告一下子就销声匿迹了。
不过,记者调查发现,这些楼盘大多并没有停止“售后包租”、“承诺回报”等被明令禁止的内容。记者致电宣武门一著名项目,该项目曾经在各大媒体上做广告:“20年带租约出售,年租金回报8.5%”。一位接电话的售楼小姐问记者:“是租商铺还是买商铺,如果是买那就要尽快,现在只有少量的几个摊位没有卖出了。”记者表示:“想买。你们原来‘20年带租约出售,年租金回报8.5%’现在怎么没看见广告啊?是不是不承诺了?”这位售楼小姐表示,“现在照样是‘20年带租约出售,年租金回报8.5%。’”对于广告,售楼小姐解释是现在政府不让这样打广告了。记者在现场发现,其“20年带租约出售,年租金回报8.5%”广告在显著位置是很难找到,不过当记者开车进入其一期一著名商场的地下车库时,还是看到“黄金旺铺,20年带租约出售,年租金回报8.5%”的广告语。
与此同时,路过西北四环海淀桥的人们都会有印象,一块红色的巨型广告牌上面写着:“黄金旺铺,十年包租。”不过记者上周末再路过此地时,这个广告牌已经悄然消失。记者通过其销售电话联系,其相关人员也表示,原来怎么承诺,现在还是怎么做。广告是由于政府部门不让登。随后记者又对东三环、亚运村几个曾在广告上明确承诺,“售后包租”、“承诺回报”的项目进行暗访,得到的答案差不多都与上面两家一致。也就是,在高压政策下,原来公开的“售后包租”、“承诺回报”已经转成“暗流”,但并没有停止这种行为。
“售后包租”玩的就是糖衣炮弹术
资金链是房产商的软肋。“售后包租”的风险,在于开发商往往在销售过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,一旦开发商破产或出现资金问题,其返租承诺或回报率将不可能实现,租金的预期很难保证,届时,投资者将蒙受损失。开发商之所以采用“包租套现”模式,往往是由于资金紧张。一旦融资成功,开发商可能并不真正将资金用到开发的房产上,而是挪作他用。作为投资人,可能面临由此产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的风险。
“售后包租”销售的方式,实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售,而未经金融主管部门审批同意销售的金融产品,有非法集资之嫌。
售后包租绝不是如某些开发商所言,是所谓的零风险,是一种可以高枕无忧、按时回收“租金”的投资方式,恰恰相反,它是十足的高风险,是有可能使投资者今后欲哭无泪的糖衣炮弹。