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近几年,滨海新区经济持续快速发展,尤其在其被纳入国家发展战略后,区域的房地产市场也开始进入了一个加速上升的通道。在这样的背景下,当地房地产一二级市场的供应量也呈现了一种大规模放量的态势。
那么,究竟目前当地楼市供应体量是怎样的一种情况呢?其供应的特点又如何呢?未来的趋势又是什么样的呢?本文将对以上问题作一简单的分析。
供应量:
(1)滨海市场在售项目个数:塘沽20个,开发区4个,共计24个。
(2)滨海地区在售项目推出量:210.5万㎡
(3)在售项目市场存量:塘沽区21.5万㎡ ,开发区5.1万㎡
(4)未上市量:原有项目后续供给量——塘沽区18.88万㎡ ,开发区7.96万㎡
已知06年计划上市新项目供给量——塘沽区8万㎡ ,开发区3.05万㎡
(5)出让土地预计产生的潜在供应量: 塘沽516.5万㎡,开发区113.4万㎡
1、综合以上数据,我们可以推导出以下两点:
(1)目前滨海市场整体规模达到200万平米以上(根据上述第二点得到)。
(2)06年下半年至未来2-3年内,滨海市场整体供应量预计将超过600万平米(根据上述第四、第五点得到)。
2、根据市场未上市量以及土地出让的情况,进一步分析,可以发现未来区域市场总体发展趋势是这样的:
未来2-3年,塘沽市场主力供应区向新河、塘沽北部地区偏移,平均单宗地块面积为14.9万㎡,建筑面积超过40万㎡。而塘沽中心区未来供应单个楼盘体量则逐渐趋小,平均单宗地块建筑面积为12.5万㎡。与此同时,未来开发区商品住宅主力供应区也将向其东南部地区转移。(各区未来供应量比例见下图)
各区未来供应量比例图
供应特点:
塘沽市场:
1、市场主力供应以80-110㎡两室户型为主,市场占有率较高,达55%。其次为60㎡以下户型。
2、由各户型面积产品售出量以及销售率可以看出,塘沽市场需求偏好倾向于户型面积偏小的产品,其中,60㎡以下户型销售率达94.1%(见上表)。
3、价格方面,塘沽中心区项目凭借地段优势,价格相对较高,平均为5500-5700元/㎡,塘沽北部地区与新港地区项目价格相近,主要楼盘平均为5300-5500元/㎡。
各相关指标具体情况见以下图表:
(以下统计样本为区域主力在售产品)
开发区市场:
1、开发区项目户型较塘沽区偏大,主要以150-170的三室为主,其次为200平米以上户型偏大的项目如伴景湾。显示开发区项目无论从产品品质还是楼盘整体档次都相对趋于高档。
2、由各户型面积产品销售率可以看出,开发区市场成交集中在150-170平米的三室上,此外,面积偏小的产品,如70平米以下的户型也同样受到青睐。
3、从价格的角度上看,开发区项目平均价格在5500元以上,浮动区间大多在7000至8000之间。
各相关指标具体情况见以下图表:
(以下统计样本为区域主力在售产品)
综合以上数据分析,我们可以看到,一方面,塘沽楼市供应尤其未来供应体量较大,另一方面,市场做到较好细分,供应结构相对合理,但开发区大户型、大户值房型偏多,消化存在一定问题。
这亦为政府以及开发商提出了要求,应积极做好未来土地供应规划,合理把控放量速度,以避免由于土地大批放量导致的商品住宅集中上市,市场供应总量大于需求的情况出现。(研究部/贾晨)