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在房贷余额连续出现下降后,为了争抢有限的市场资源,上海各银行纷纷推出“创新”品种以吸引客户。监管当局发现,在它们推行各项手段以使楼市降温之外,却意外地“收获”了来自银行方面的“积极回应”。
供求逆转
相对于市场供求而言,个人住房贷款是个因变量。由于上海楼市成交量呈现出快速下跌态势,据统计,2005年上海市住房按揭贷款余额2644.94亿元,增长8.2%,年内新增不足200亿元,同比少增528.69亿元。而央行上海总部最新发布的2006年4月份信贷运行报告则显示,截止到4月份,上海市个人住房贷款已连续10个月递减。
“在各项指标已经基本符合发行上市要求的情况下,如果房地产市场的波动严重影响到银行的不良贷款率和盈利能力,无疑将为他们的海外上市增加风险。”某大型国有商业银行内部人士担心,“房贷的异常波动将会影响投资者对银行的盈利预期和投资信心,从而影响他们顺利上市。”
监管层对此亦持审慎态度。在2月份沪上中资银行个人住房贷款大幅减少36亿元,创下了自去年7月以来最高记录后。央行上海总部认为,这对金融机构贷款结构调整较为不利,并称“目前上海的各商业银行正根据上级行下达的2006年信贷任务,适时调整信贷计划和策略,加大个人金融零售业务营销力度”。
花样翻新
市场寒流之下,上海银行业一度坚守的“君子协定”先行失守,即第一套房最高贷七成,可实行5.508%的利率下限;第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例,实行6.12%的基准利率;二手房也要相应提高受付比例。
神州房产公司市场总监孟军透露:“去年五六两个月,银行对公司上报的贷款申请通过率一下跌落到10%,90%的单子银行都不会批。可以通过的则是一些只要求贷款四成或五成的,或者是房屋价值比市场价低的房子,以及申请人没有债务、个人资质优秀的申请项目。但在7月份后,贷款通过率则大大提高,超过70%,8月通过率甚至达到85%以上。”不知是否是巧合,恰巧是从去年7月起,上海房贷首次出现负增长。
协议一经突破,即呈迅速蔓延之势,不过,相当耐人寻味的是,在记者曾经进行的采访活动中,各家商业银行近乎一致对“房贷松动”的说法矢口否认。
这在整个房地产调控的大基调下是可以理解的,另外,仅凭利率、成数等方面的优惠,很容易因相互间的同质竞争而消抵。于是,长期被忽视的产品创新在政策和市场的双重压力下逼了出来。初步估算,仅在还贷方式上,上海市场上就有近10种类型:
去年下半年,交行上海分行推出新的两种房贷还款方式:等额递增还款和等额递减还款,从而使原来的仅有等额本金还款和等额本息还款的房贷还款方式增加到4种。
去年年底,工行上海市分行针对个人房贷客户开展循环授信业务。该行规定,以房产抵押方式,贷款金额20万元以上、正常还贷2年以上,且无恶意违约记录的客户,可以获得最高200万元个人贷款授信。其利率与一般5年内商业贷款基准利率相同,优质客户可享受9折优惠。
紧随其后,光大银行在1月13日首推一手住房固定利率房贷业务,后又连续推出二手住房及商业用房固定利率房贷业务。其3年、5年以及10年期产品,利率分别为5.85%、5.94%、6.18%。3月底,该行又推出浮动利率与固定利率可互相转换业务。
其他银行亦不甘落后。深圳发展银行在上海推“双周供”个人按揭业务,上海银行紧接着推出“个人房贷宽限期”还贷方式,而后,中国银行上海市分行快速对外宣告推出“直客式房贷”的新型业务。很快,建设银行上海市分行也加入此列,宣传“个贷通”个人信贷系列产品,其方式类似循环贷款。民生银行则推出了“无障碍提前还款”,客户可以随时向银行提出提前还款申请。此外,还有银行新推出“贷活两便”,那些既想提前还贷减少利息支出,又怕失去其他投资机会的房贷客户,只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”,当存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷。
另据记者了解,深发展上海分行已经就“单周供”的市场需求进行调查,将视情况进行开发。而国外流行的相当于“日供”的房贷按揭方式,也被业界人士认为在中国同样具有可操作性。