|
||||
城市经济的发展导致城市规模不断扩大,天津中心城区的概念已不仅仅限于内环、中环线,目前已经扩张到外环线以内,城市建设不可避免的走向了外围。天津环线边缘房地产市场也蓬勃发展,出现具有板块效应的大型居住社区,如南部高档楼盘云集的梅江生态区,北部的瑞景居住区,西部的华苑居住区、中北镇的西部新城,东部的丽苑居住区等。这些区域以其独有的土地资源优势与自然环境优势,在很大程度上缓解了市区居住与生活的压力。但另一方面,生活配套设施的完善,交通线的延续等成熟生活区所必备的条件,是需要大量时间培养及物力支持的。对于城市发展来讲,在原有成熟社区的基础上重建新型居住区,是一种更为便捷有效的方式。今年老城厢板块、北部中心区板块等城市中心区域众多项目的上市,将形成大区域的概念,“泛市中心板块”的崛起发展,将与环线边缘区域板块同步发展, 2006年天津房地产市场将继续延续繁荣发展的局面。
“泛市中心板块”是指涵盖和平区、老城厢地区、三岔河口地带、天津东站地区的城市区域,泛指处于天津中心城区起步区周边,相关商业、生活配套非常成熟的区域。根据区位、项目特点,发展特色,将“泛市中心板块”划分为三个分板块,分别是——老城厢分板块、中心区分板块、北部中心区分板块。
老城厢分板块
该板块区域主要是指以鼓楼及鼓楼商业街业街为中心,北至北马路,东至海河,南至福安大街,西至西马路的围合范围。主要代表项目有目前在建的城南新世家、赛顿中心、富力城等和即将上市的后现代城,新世界项目等。老城厢板块是天津城市的发源地,具有深厚的历史、文化底蕴。该板块依托天津传统的商业金街,具有浓厚的商业氛围,且交通便利生活配套完善。老城厢分板块项目多定位于中高档公寓,容积率较高,产品形式主要以高层住宅为主。作为拆迁改造的城市核心区域,老城厢板块目前集中了较多的外地开发商,进行高端产品的开发,在产品的户型设计、配套设施等方面都将有新的亮点,有望成为天津新的高档项目的聚集区。
中心区分板块
该板块区域主要指南京路沿线,西康路沿线等区域。该板块的重点代表项目为犀地、赛顿中心、诚基中心等。中心区分板块是天津政治、经济、文化中心,区域内 商业配套、交通设施、教育医疗资源极为发达。因地域优势,板块内项目档次,价格均较高该板块的价位在9000元/平米至11000元/平米之间。产品设定呈现两极分化态势。诚基中心以小户型为主,犀地、赛顿中心的户型较大。
北部中心区板块
该板块区域主要指北马路以北、海河、南运河以西及海河北岸东站附近区域。该板块的重点代表项目为泰达城、小伙巷项目、海河大道、远洋新天地等。北部中心区板块与老城厢改造、海河开发结合紧密,目前进入快速启动期。该区域潜在供应量巨大,开发商品牌知名度高。该板块依托深厚的历史文化底蕴,国内几大开发商联手打造,未来发展前进看好。
组成“泛市中心板块”的分板块各具特色,老城厢板块嫁接在天津历史文化渊源之上,是中心城区经过统一规划的大型的城市综合体,是泛市中心板块的中坚力量;中心区板块地理位置优越,土地稀缺性极强,地段的优势造成土地价格也相对较高,是泛市中心板块高价位产品供应所在;而北部中心区板块,目前正处于启动过程中,是泛市中心板块中潜力所在,尤其是实力开发商天津泰达、北京万通、上海广洋的联手更是06年楼市的重大看点。
在环线边缘大型住宅社区发展的同时,人们也在呼唤回归老城厢,“泛中心板块”的发展崛起,是城市的外扩趋势与回归趋势共同作用。市民在居住地的选择上有一种两极分化的趋势,一部分人向往悠闲的自然生活,一部分人喜欢繁华的社会生活。城市的外围在扩大,城市与乡村的界限在模糊。在发展到一定程度后,就会有一种自外而内的城市的回归。这种城市的外扩与回归共同作用,使得外围与核心相互呼应,从而促进整个城市的发展与繁荣。
市中心是城市形象重要的代表,城市发源地是最具文化价值的城市区域,具有丰厚的历史、文化底蕴.如何让代表着天津600年的历史的建筑行为在现代城市发展中得以延续,并演化成为新型的具有文化底蕴的现代都市核心,对于天津城市形象的提高,城市竞争力的提高至关重要。“泛中心板块”的发展是深化城市肌理,提升城市形象的必然要求。
城市规划建设以及房地产开发不同时期需要不同重点,在现阶段城市外围发展迅猛与都市人渴望回归的背景下,以老城厢为代表的“泛市中心板块”成为天津的城市开发与可持续发展的重点区域,对带动天津房地产乃至整个天津经济可持续发展具有战略意义,而且也是满足市场需求的重要举措,主要原因有如下几点:
1、 作为独一无二的都市核心,土地资源的“不可再生”直接导致产品的稀缺与市场关注点的提高。
2、 处于天津旧城改造中心,对于有城市回归情结的买家吸引力极大。
3、 市中心区位商业配套齐全,教育、医疗资源丰富,生活、工作极为便利,相对正在发展的新兴区域优势明显。
4、 市中心区域三级市场活跃,有大量的购买、租赁需求,对于投资型买家是重大利好消息。
“泛中心板块”的发展需要面对的问题首先是区域人口密度大,从而导致交通等配套设施压力增大。 其次是除中心区分板块外,目前其它分板块内项目均处于在建过程中,人气尚显不足,形成完善、成熟的居住氛围尚需时日。再次是市中心的土地稀有性使得项目整体自然环境相对较差,对纯高端客层吸引力略有不足。最后是06年各地产项目纷纷上马,区域内短期推出量过于集中,从而给销售带来更大压力。
2006年的天津房地产,以老城厢为代表的泛城市中心板块是一个点,而且是一个具有拉动性的点。一个城市的发展总要经历扩张回归,在扩张再回归的过程。通过一个点或几个点的拉动,会促进整个房地产体系的繁荣。对于天津地产而言,从前几年向都市外围扩散,到现“泛市中心板块”的异军突起,这样点、面的结合,必将带动天津地产的全面发展。(文/宇轩顾问)