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近期的房地产市场,就象北方的沙尘暴的天气。飞沙满天,房价居高不下;各方批评声不断,开发商们不免灰头土脸。不过形势好象要发生变化了,就好比天气终究要来一场大雨让人们的精神爽一下。从前一段时间,央行宣布贷款基准利率从5.58%上调到5.85%。就让人们感到政府终于正式从金融方面对房地产市场进行调整了,更重要的是这次调息就好象是一场大戏前的垫场戏。从经济学的角度看,任何一次宏观的经济调整都是从调息开始,调息就好比是一支市场预热计、一支体温表。这不免让我想起在求学时,导师给我们讲的一个范例,当时当小布什担任美国总统不久。美联储主席格老,在一月之内数次宣布了降息的决定,导师告诉我一月之内,布什总统会颁布一系列经济政策,果然,社会医疗制度调整、降低社保标准、新移民法和提高进口关税等等政策接踵而来,美国经济开始了复苏之路。世间的事总是有相似之处,2006年5月17日也许这是中国房地产业一个值得纪念的日子。温总理的六条出台了,以温总理的作风,中央应该是下决心要逐步解决当前房地产业的问题了。从六条的内容来看,既有行政手段的监管又有市场手段的调控,业内也是充满了风雨欲来之势。
本人的观点,国家的宏观调控是一件好事,任何国家在社会主义阶段,政府对市场的宏观调控都是一种必要的手段。这种调控可以避免由于市场的盲目性和滞后性给社会经济带来的损失。目前,我们的房地产市场在发展结构上确实存在问题,东南沿海的大中型城市房价水平与社会普通大众消费水平脱节,产品供应不合理高档项目比例过大。这种现象已经对我们的社会产生了一些影响,在各种媒体上充斥着大众对当前房市的不满,人们的消费结构在改变。从这次调整政策的内容来看,涵盖了目前房地产业面临的几个主要问题,可以说是对症下药。如果按照经济原理来看,任何经济政策都是一次利益的调整。这次调控,开发商显然不是直接受益的一方,今后的开发成本将会提高,开发和销售的过程将被规范,开发的产品将会被有所限定。
现在可以说说正文了,在开发商面临的“形势”一天天严峻起来的时候,大多数的代理商也跟着紧张起来。普遍的担忧是:今后房价会不会下降、由于进入观望期销售阻力将加大、对新项目的代理难度加大等等。本人认为这有点杞人忧天了,首先我们先要弄清楚,政府这次出台政策的目的。这次调控的目的主要是针对,近两年房地产开发热中,开发企业存在的不规范拿地、囤积房源、抬升房价和虚假销售等一些问题,而这些问题导致了房地产业的产销不合理的问题。政府是想解决这些问题,从而使房地产行业有一个比较理性的发展。在短期内,开发商会受到影响,开发成本的增加和监管的加强会增加他们的开发难度,产品和价格的调控会降低他们的利润。一些运作不规范,资金实力不强的开发商会被挤出局。这对,开发商来讲是一个阵痛的过程,但从长远来看,一个健康有序的市场、一个产销合理的行业对那些正规、实力强的开发企业是有利的。再说到代理商,从目前的情况看,这应该是代理商们一次自我质变的机会。原因是什么?以往开发商在粗放经营的时候,拥有足够的市场把控能力,他们更多是追求最大的利润而不是考虑市场的需求和怎样让消费者来买他们的产品。经常是,开发商盖什么,消费者就要被动的买什么。所以,更多的本土开发商,不会找代理商为他们销售,只是在项目即将上市的时候,临时招一些销售员加铺天盖地的广告就可以了。所以,在这段时期内,大多数代理商要么附属于某个开发商,要么专门服务于外地开发商或专接一些存在问题的项目,市场局限很大,代理商自身发展空间有限。但现在政府要动大手笔来调整房地产行业,让该行业理性的发展,让开发商在一个公平、透明的市场中竞争。那么开发商的精力将不会像以前那样大量放在疏通关系和囤积居奇上,而是应该象其它的商品市场一样,把精力放在开发高品质、符合市场需求的产品。而将这些产品销向市场,就需要更专业、更熟悉市场的专业代理公司来操作,这种专业化的细分将是成熟的市场经济发展的趋势。能够有效的降低开发商的运营成本、分散开发商的市场风险,以及为消费者提供高品质的服务。
可以说在现在的情况下,开发商面临的是压力而代理商面临的却是机遇。首先,开发商目前普遍感到紧张,如何在大的市场调整之前把积压的房源销出去,把可能遇到的市场风险降到最小?是他们要考虑的问题。那么,与专业的销售代理公司合作,借助专业公司的技术优势把产品销掉,将是一个上佳的选择。相信现在没有哪一个开发商敢底气十足地长期囤积高价房源了。所以,现在代理商应该比以前有更多的机会,谁的专业能力强、谁的市场嗅觉敏锐,谁的客户资源丰富,谁就有可能在这一时期脱颖而出。另外,随着房地产市场的逐步成熟,必定象其它的商品一样形成两个主要的领域,一个是生产领域,一个是销售领域。开发商应逐渐把重心放在产品的开发和生产,而在销售领域应该以代理商为主体。就像一个汽车生产厂家,不可能完全靠自己把所有的产品销向市场,他需要通过层层的代理商和分销商把产品销出去。这是商品在市场竞争中所必定遵循的规律。大多数开发商不可能像以前那样,类似作坊经营,又管产,又管销。
应该说在宏观调整的背景下,代理商迎来的是一次质变的机会,一次发展的机会。就看谁能把握住这次机会。(文/徐振宇)