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编者按:宇轩茶馆在会刊改版后再次隆重开张,本栏目将会陆续请一些圈儿内朋友过来坐坐,相互交流,畅所欲言。此次我们请来了天津上投的吴炳祥、泰达城市的元勇和宇轩投资的王淑霞,一起聊聊地产行业的文化缘。
《宇轩》:几位老总当初是怎么想到加入房地产行业的,是什么样的机缘巧合呢?
吴总:房地产行业是一个涵盖面很广的行业,它需要方方面面的人才。我在上海同济大学学习力学,周围好多搞建筑的,后来我也去考了建筑证书。我发现这个行业涉及的面很广,发展的空间很大,于是就入了这行。我做的第一个房地产项目在上海,后来因为工作来到天津,开发我们公司在中北镇的项目,我发现天津的房地产市场潜力巨大,可以大展拳脚。
说实话,天津的生活对我来说是有困扰的,主要是气候问题和家庭问题。我是南方人,不适应天津的气候,这还在其次,最主要的是离开家庭,不能照顾家人。不过,既然来了,做就做最好。
《宇轩》:吴总对天津的印象如何?
吴总:天津正处在大规模建设时期,城市的空气有一些灰尘,和上海九十年代差不多,上海以前到处修路,大规模建设,现在就很美了,我想天津也是一样的。最重要的是,城市的大规模建设以及环境的改善,会带来都市的繁荣和地价的攀升,这对房地产业是很有好处的,我们一致看好天津这个市场。
《宇轩》:地产界一个特别有意思的事情,就是在一个工程为主体的行业里,文科背景的领军人物也比较多,元总就是其中一位。元总是南开大学中文系的高才生,大学期间经常在报刊上发表文章。另外对中国的传统文化比如武术、京剧等也有着独特的爱好。
元总:我是03年进入地产企业的,但是之前的渊源比较深。对于学科背景问题,我觉得其实房地产行业偏重于服务的比重大于技术。而且,很多技术类工作可以外包的,例如建筑、园林设计等。对房地产来说,对流程的掌控以及对资源的整合才是核心。这些是不能外包的。所以文科的背景对我做地产工作有很大帮助。
我毕业后进入了天津市住房改革办公室。从93年开始住房商品化改革,在这之前是没有房地产开发这个概念的。天津住房改革办公室是政府成立的专门机构,主要负责以下几个方面的工作。1.出售公有房,实现住宅私有化。2.建立住房公积金。住房公积金制度是实行的比较成功的。目前看来起到了一定作用。3.合作建房。主要是安居房、解困房、经济适用房等。我在那时候参与了这些事儿,见证了住宅从计划经济向商品经济的转变。
我起先接触的是新安购物广场,在那儿呆了两年多吧,新安购物广场的后期,新安花园的开发,新安广场的运营我都参与了。这使我对商业地产有了一些了解,尤其是百货。后来做物流、企划、行政,接着做了泰达控股,做了一年办公室副主任,那个阶段是扩大知识面的一段时间。泰达控股在天津是首屈一指的,泰达控股拥有泰达集团、津滨发展、滨海能源等5家上市公司。它是渤海银行、北方国际信托、大无缝钢管、恒安标准人寿的大股东,泰达控股是万通的第一大股东,收购了万通26.6%的股份。
我是03年5月份到泰达集团的,开始参与筹建泰达城市开发有限公司,同年7月14日公司成立。从那时起,我一直工作到现在。
《宇轩》:也请吴总简单介绍一下上投置业好吗?
吴总:上投房产是由拥有注册资本63亿元人民币的上海国际集团有限公司和上海国际信托投资公司投资组建的有限责任公司,也是上海为数不多的具有金融控股背景的国家一级资质房地产综合开发企业,在上海开发建设的项目有雁荡大厦、汇龙新城、海琪园。
天津上投置业发展有限公司是由上海上投房地产有限公司、中恺投资有限公司和上海建厦投资有限公司三家企业联手组建。我相信上投置业在天津市场上将会有一番大的作为。
《宇轩》:接下来介绍的是宇轩地产的副总经理王淑霞,王总是何时进入到地产行业的?
王总:我所学的专业属于工科,毕业后应聘到开发区顶新集团旗下的顶雅房地产,主要做开发区格林园和康翠园两个项目的营销策划工作。由于康师傅在广州、杭州等地建厂,都有相应的房产项目,我外驻广州等城市做市场的考察,项目的策划,学到了很多东西。发现房地产行业具有很大的挑战性,对我有很大的吸引力。首先,它是一个综合性的行业,涉及的面非常广,有很大的学习空间,总能发现能激起自己兴趣点的东西。然后,房地产行业接触圈子较大,你会接触到比如工程、营销、媒体等方面,甚至我们的客户业主也有来自不同国家、地区、有不同文化背景的人,这样的氛围下,会有各种新鲜有意思的交流;还有,房地产是一个包容性很强的行业,房子不是简单钢筋水泥的堆积,它包含的不仅仅是技术方面的东西,还有很多美学的、人文的、历史的等各方面文化方面的内容。
我在宇轩地产已经工作了三年,从市场研究到总经理办公室等各个部门都经历过。宇轩地产是一家充满激情的企业,公司主要从事房地产的咨询服务工作,提供从前期策划、土地咨询、营销推广到销售代理的全程整合服务。在宇轩工作的几年,也是我个人和企业一起成长的一段非常有意义的时间。
《宇轩》:看来几位老总和房地产都很有缘分。那接下来我们聊一个房地产行业里有意思的现象,也想听听几位老总的看法。防地产是一个充满向心力的行业,无论是营销方面还是开发环节上,都包含了各种各样的文化特征。房地产界尤其是所谓北派的房地产更注重文化,往往会用到最前卫最新锐的东西,比如北京的一些项目,把售楼处改成艺术管等行为。比如元总的泰达城项目也是一样,一直在挖掘天津600年的城市文化,在做博物馆。我感觉房地产在这方面的吸纳能力特别大,吸引了各路文化精英汇集,搞艺术的,搞文学的,搞美术
的等等,都在房地产周围转。而在其它领域,如电子产品、汽车等领域,这个现象并不明显。
吴总:其实房地产开发的是产品而不是作品,房子是给人住的,一定要落在实处。对于企业来讲首先考虑的是市场,比如在中北镇,我们如果把档次做得特别高,卖到8000~9000元/平米,一定会失败,没有市场嘛,老百姓见不得这些虚飘的东西。因此,作为产品来讲,首先考虑的是人群市场,在市场基础上经营,定位到产品上,考虑到销售。在这个基础上再挖掘文化、背景。我不是反对做文化,而是说要分清主次关系,产品做好了,再做文化。当然艺术性的东西的确会有利于宣传,但产品是基础。
王总:非常认同吴总所说的这种建立在产品基础上的文化,我想吴总最近做的海派风格的项目就是考虑到这点才做得这么有声有色吧!
吴总:刚开始首先是定位,从事房地产行业知识面一定要广,什么样的项目要什么样的配套。比如电梯最高档要最快最稳的,保温窗子要断桥铝合金的,当然最好,有的项目必须这么做,但是有的项目就不适合,成本上去了,老百姓不接受。这是一个背景问题,看你到底面对哪一个客户群,其实这些钱就是购房者的钱,但是要适度。比如在上海装修房子,当时比较流行中央空调,可是用电量一下子就上去了,同样对房子的设计要求更高了,成本每平米增加了不少,相对于既得利益很不划算。对文化的过分追求不一定是好事情,用的都是老百姓的钱,成本上去了,最终还是要贴到老百姓身上,上海有一个项目所有的logo都是金的。真应了那句话了,不买最好的,只买最贵的。(笑)不过,一些城市的重要标志,还是要精雕细琢的。
元总:我不太同意主持人的看法,就是说对文化价值的运用只在房地产行业里。其它行业,比如手表,世界第一品牌百达翡丽(Patek Philippe)它的宣传语是“不但长伴身旁,还是传家风范”,从品质到价格,你都可以把它当作传家宝。它也就比我们的国产表准那么一点点,这一点点的准确值不值得多花费上百万呢?其实,品牌的价值体现在文化,是一种文化的积淀。类似的产品还有劳斯莱斯等。说到底,那些消费时间长,产品价值高的东西拼到最后就是拼文化。住宅当然属于这类产品。对于住宅,到了高端产品用纯物质的东西很难增加附加值,因为别人也可以。你用石材,他就用高级石材。
创造住宅文化有两种方法1.用现有资源2.创造资源。利用现有资源成功的例子有老城厢,将天津起源文化利用到项目中。拥有自然资源就可以占有一定优势,但能不能用好是关键。
另外,主持人在提到房地产里的文化现象时,着重提到了北方的一些现象。房地产南派北派并不是本质上的区分。上海人很务实,同时也很小资很讲究文化。苏州河边有一个创意产业基地,比如,杯子都是独一无二的、家饰都是手工独创的,别人没有的。创意产业应运而生,创意产业的核心就是文化。
吴总:关键是面向客层,不要忘了这是产品。产品是一个企业的生命力,不是讲了产品就不讲文化了,但首先是产品。做到最后很多细节方面肯定要考虑周全。
元总:我同意吴总的看法,产品和文化一定要结合起来看。上海建有一个社区,操盘负责人名叫卫平,把罗丹的一个雕像搬过来——罗丹的真品,然后请了国内众多的艺术家为这个社区做装饰艺术品,形成一个主体景观。他自己甚至站到广场上,让别人用砖头码在身上,他出来后就形成了一个人形的洞,感觉很好。其实,这种创意这种文化的运用可以极大地提高一个社区给人的感觉。
人生活在这个世界上,本质是孤独的,他总需要一种归属感,他需要放松下来。精神上的东西,诗意的东西,总是很容易促成一种冲动式的购买。
王总:其实不仅地产行业富有文化特质,其他行业里相关文化的种类也很繁多。比如旅游文化,饮食文化等。文化是人的一种追求,是人在安居之后,在精神层面的一种更高层次的追求。房地产行业为艺术文化的进入提供一个广阔的平台。本来纯艺术的东西,找到了房地产这样一个传播媒介和商业化途径,同时,也为房地产行业的发展做出了自己的贡献。我认为房地产在做产品的同时,关注产品的内涵,产品的思想,倡导产品的文化,是房地产逐渐走向成熟的一种标志。我听说吴总在西部新城的项目地块上,有一些多年的原生树木,在规划中,给予了合理的利用和保护,其实这就是一种文化的体现,为了保留这些树木,可能在成本上会有不同,但给人们的居住体验是不一样的。
吴总:是的,我们的土地上就有一些这样的树木,很自然很珍贵。我们在规划里给予了积极的考虑,进行了保留。
元总:吴总的项目这样去做,肯定也是一种文化的表现。文化是这样一种东西,你说它虚无也很虚无,如果你说它实在也很实在。其实一件很具体的物体或事件,就会把文化的意味传递的非常准确。
《宇轩》:因为时间的关系,今天的谈话就到这里。我们宇轩茶座的口号是,轻松谈话,轻松喝茶,主要目的让大家在百忙中有一个交流和放松的机会,希望下次有机会我们再一起促膝长谈。同时也希望几位老总的项目在今年都有一个好的成绩,谢谢大家。