除价位外，地理位置好坏已经成为左右二手房市场主要因素。日前，21世纪不动产市场问卷调查显示，看重地理因素的受访者比例达到88%，相比价位因素所占的75%还要高出13个百分点。由此可以看出，在二手房市场中，地理位置作为选房主要因素其重要性甚至超出商品房。

　　地段因素在二手房市场地位凸显，有着较强本地特色。教育氛围、交通环境、商业便利指标等等，成为二手房市场扎堆热点区域的主要因素。相对市中心地段及各个区域中心的商品房来说，二手房总价较低，这也成为人们扎堆热点区域的主要原因。至于楼层、配套设施、物业管理等则在被调查者心中明显居于较次要位置。

　　中心城区热点聚焦南开

　　21世纪不动产总经理张武介绍，从天津市近半年总体交易情况看，中心城区二手房交易热点主要集中在南开、河西、河东等区域。南开区存量房市场供应量较为充足，有力带动了二手房市场的繁荣，其二手住宅交易量曾多次位居全市单月交易量首位。据统计，南开区单月存量房交易占全市总交易量11%至15%不等。仅以2006年3月交易数据为例，其平均交易价格较2005年12月增长了11个百分点，上涨幅度已接近每平方米500元。

　　南开区交易热度持续升温，在天津市各二手房中介机构交易数据中也可以找到佐证。自去年十月份开始，龙盛、广厦、我爱我家等中介公司都出现交易量稳步提升现象，交易高峰时南开区房源量和需求量可占到体系总量的30%，主要集中在万德庄、白堤路、王顶堤、华苑一带。业内人士分析，相对于中心城区其他区域，南开区商品房供应总量一路领先，黄河道、王顶堤、老城厢等地区陆续出现的新盘已成市场新宠，庞大交易总量带动房地产市场梯级消费。而地处学府区的南开，由于有诸如南大、天大、师大等高等学府支撑，也为房屋租赁市场注入活力，加之与和平区近在咫尺的位置优势、商业配套等硬性指标，造成南开区在二手房市场一枝独秀。

　　周边城区出现新热点板块

　　除中心城区外，周边一些新热点区域在“地段论”刺激下也呈现出新活力。塘沽区、武清区、北辰区、东丽区等地二手房交易也多以该区地段较好房源为主要选择对象。

　　我爱我家负责人介绍，塘沽区二手房交易原来多倾向新村一带，但随着该区挂牌房源数量减少，周边区域成为新热点。位于开发区第四大街的泰丰社区、友谊商厦周边等地交易数量明显增加，尤其是临近海河外滩的乐购超市周边二手房相当走俏。这主要是缘于该区域涉外租赁市场的带动。例如博美园和御景园，租金要比其他小区高出近两倍以上。尽管租金较为昂贵，但对于许多外籍人士而言，这些小区物有所值。

　　大港区近期交易热度也不可小觑。今年4月份大港区成交量较2005年12月份有了50%的增量。从全市范围来看，2006年4月较2005年12月平均交易价格增长18%，每平方米增长近300元，大港区更是有过之而无不及。大港区去年末的二手住宅交易就已出现活跃现象，经过今年前两月调整后，交易日趋火爆。一方面大港区作为滨海新区组成部分，被列为国家“十一五”规划重点发展地区，目前与塘沽区交易价格一样更具增值空间，因此吸引了众多投资者目光。另一方面，现阶段大港区新建商品房供应量十分有限，基本处于供不应求局面，使一部分客户需求转向存量房市场。

　　热点地域中介门店扎堆

　　市场热度往往与中介门店数量成正比。为争夺更多交易份额，许多中介企业在热点区域开店数量要远远超出那些次热点区域。从汇众房地产连锁店分布情况来看，其在南开区开店数量多达23家，占其市内六区开店总数量的25%。这样的布局与南开区的二手房交易始终遥遥领先有一定关系。在21世纪不动产，由于采用加盟连锁经营方式，很多店主为了在短期内收回投入，大多选择目前存量房市场上热度较高区域，如河西区下瓦房周边、南开区万德庄、河东区后广场周边、河北区金纬路周边等，这些地区在本区内都属于炙手可热地段，同时更是天津百姓乐于选择的成熟宜居地区。

　　据介绍，塘沽区杭州道一段不足百米街区中，比肩并排着近十家不同的二手房中介企业。包括河北区宜白路、南开区万德庄等地，这样的中介一条街也相当普遍。业内人士认为，这主要是市场份额使然。在这些热点区域，大多数卖房者并不会将售房信息只委托一家企业，所以为了争夺市场份额，才会出现中介扎堆开店现象。与此同时，在这种“扎堆生财”经营方针下，也形成了二手房经营气氛。二手房市场“地段论”重新占据选房要素上风，说明当前购二手房者其目标性更强也更为实际。越来越多的购房者日趋理性，在衡量价格、商业配套、就学、就业等综合因素之后，地段因素成为购房者首选。(张桐)