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二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。
【点评】
这条意见的效果将会马上在市场上体现出来。尤其在上海以外的城市,其二手房的成交量将和上海去年6月份一样面临再一次的低潮。相对而已,上海的二手房市场则不再会产生非常大的反应。
(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
【点评】
房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上,这是上一轮调控时就已经实行的政策。严格执行此项政策的城市,房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海,经过前两年严格执行这一政策,小开发商已基本退出市场,现在市场上留下的多是资质较好的大企业。商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物,这实际上是有意针对北京等地市场而设的。
(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
【点评】
这一条主要是针对最近房价上涨过快的北京、深圳等地市场,不过,有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。如果只有购买90平方米以下的自住房才可首付两成,那么打算买95、100平方米的这部分购房人群就会受影响。目前上海地区一般购买首套住房,只要不是豪华别墅,基本上都可获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出90平方米但超出不多的人群需求下降。对真正的炒房者影响有限,提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房,最大的影响可能是打压了他们的心理预期。
(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
【点评】
更多中低价和中小套型住房的出现,将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这一现象在香港就存在,而在内地城市,则会首先选择一些中心区域作为试点。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力,但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外,关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性,国土资源部也再次加以重申。
(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
【点评】
对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而,从以往来看,国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标,体现真正的效果,将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时,意见中对于开发建筑面积和投资额的最低成数规定,也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。