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滨海新区商业市场供应量情况分析
通过上图可以看出滨海地区商业地产起步于1995年,2001年随着房地产业的兴起而迅速发展,在05年达到高峰,预计06年这个数字将继续增加。
滨海地区商业分布现状
滨海地区商圈分析
滨海新区商业地产起步较晚,但呈现出勃勃生机,目前已形成以解放路金街为主力商圈,洋货及泰达核心商圈为次级商圈的发展格局。
解放路金街商圈
滨海新区的商业地产是从2001年10月才开始的,其标志是长500米的解放路金街建成,它除了金元宝商厦和长虹商场等原有的商业建筑以外,又新建了滨海商贸大世界、芙蓉商厦、贻成时代金街、弘基大厦、盛和大厦和新百广场6座共12.76万平方米的大型商业设施,就此奠定了其作为滨海新区第一商业中心的地位。从业态设置上来看以百货、休闲服饰专卖店、专业卖场(超市、电器卖场)、轻餐饮为主。沿街建有3个广场,西端为红宝石广场,中间为金元宝表演广场,东端为休闲广场。整条街的公共服务设施齐全,公共景观设计独特,“骑蟹赶海”、“牛气冲天”等雕塑使整条步行街具有浓郁的海滨风情。据不完全统计,每天平均接待游客2万-3万人。2005年解放路商业街实现商业零售额40亿元人民币,占塘沽区商业零售额的一半,共接待游客1460万人次。
按照把解放路商业街建成全市3大商业中心区的规划,塘沽区进一步完善商贸基础设施,解放路商业街在现有500米步行街的基础上,向两端再各延伸500米,使总长度达到1500米,同时周边环境也将进一步整治,凸显浓郁的商业氛围。
洋货市场商圈
在早些时候塘沽区作为滨海新区商贸中心的规划中,洋货市场的地位几乎是与解放路商业街同等的。就在解放路商业街建成的第二年,由塘沽区政府投资4000多万元建成全长375米的洋货市场步行街,形成了以新洋市场为龙头,与隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市场联动的格局。洋货市场是环渤海地区著名的商品集散地。市场占地面积近2万平方米,经营摊位超过1000个。因其经营洋货的历史而在整个华北拥有强大的市场号召力,客流量非常大,日客流量达4万人,周日多达6万余人。洋货商圈的客源分布于塘沽本土、天津市区以及北京、河北等地人流,据估计,每年仅从北京等周边地区来的游客就超过200万人次。
以洋货市场为核心的周边区域,聚集了塘沽区1/3左右的人口。近年来,以洋货市场为核心的洋货商圈成长迅速,大五金商场、胜利宾馆的升级,家世界超市、苏宁、永乐电器的进驻,以及众多家居商场的繁荣,使这一带的商业配套日益完善。去年年底开业的“易买得•秀谷”以及今年建成的“唐人街”,将进一步扩充和提升这里的商业能力。
泰达核心商圈
从商业定位来看,长期以来,天津开发区的商业设施无疑是在为工业企业服务和配套的基础上衍生的。泰达核心商圈的形成是近两年的事。从区位分布看,经历了从洞庭路与第一大街的丁字架构的起步区,到翠亨广场的过渡区发展阶段后,逐步伴随友谊名都、乐购、中心酒店、万丽酒店、博美园酒吧街以及“财富星座”的陆续建成和开业,泰达“核心商圈”的轮廓才开始深刻地刻画在黄金十字走廊之间。这个商圈是以泰达中心酒店为圆心、辐射第三大街和黄海路范围的商业联合体。从业态看,起步区以服务流动人口的餐饮、娱乐、酒店为主,过渡区则注入了超市、农贸城和菜市场等服务区内居民的内容,核心区则增加了大型购物中心、超市、四星级酒店、专业酒吧群落。层次之丰富、结构之完整、布局之合理,特别是投资渠道和招商主体,均大大突破了过去其他商圈的局限,完成了泰达商业业态升级换代的历史使命。
目前天津开发区的商业设施规划和建设速度,以及所占土地面积的比重都以神话般的速度急剧扩张。单就正在建设中的市民广场而言,建筑面积就达10万平方米;而时尚广场面积达1平方公里,其中纯商业设施建筑面积达14万平方米。这也预示着新的商圈正在伴随着滨海新区的不断开发而兴起。
滨海地区商圈特点小结:
1.商业分布集中,核心商圈的聚集程度较高。
滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业项目等主要集中分布于三大核心商圈之内,各商圈的主题性和消费梯次较为分明,充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯,整体经营状况良好;
2.商业区与住宅区相混合,业态丰富。
无论是洋货市场、解放路还是开发区第三大街不仅是滨海地区主要的商业区,同时也是主要的居民聚集区,因此商圈内业态较为丰富,零售、餐饮、娱乐业态的比例较符合商圈业态设置的规律和消费者需求;
3.商圈的辐射范围较广,消费者来源趋向多元化。
如解放路金街借助塘沽外滩这一代表性旅游景点带来的旅游人群,扩大了对天津市以及外埠游客的辐射范围;洋货市场依据自身特色可以吸引塘沽以外消费者;泰达商圈主要辐射开发区内数量庞大的外企人员和外来人口。