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5.26-6.1天津中心城区商品住宅成交情况统计:市区楼市疲态尽显
从上图中可知,本周除河西区成交量增长两成外,其它5区均出现不同程度的下降。据统计,本周市区商品住宅成交量为7.2万平方米,环比下降19.2%;成交均价为6391元/平方米,与上周持平。本周市区成交量走低的主要原因是由于新增供应量不足,且前段时间成交势头较猛。“5·29政策”出台后,促使选择两成首付的购房者加紧入市,推动成交量小涨。在6月1日,市区成交量又恢复至正常水平。中原认为,最近一段时间,天津新盘供应仍然僧多粥少,而楼市新政出台后,不可避免导致楼市观望心理形成,因此未来一段时间,市区成交量还有下行空间。
滨海新区走强上周由于新四区楼市表现疲软,导致当周郊县房市成交量大幅下挫。本周在滨海新区的强势带动下,郊县成交量大涨30%,达到11.8万平方米,平均房价继续稳定在3600元/平方米。5月30日及31日两天,郊县楼市成交量均超过3万平方米,31日更超过4万平方米。究其原因,目前郊县楼市供应户型面积较大,以100平方米以上为主力户型。部分客户担心今后大户型产品价格上涨,从而出现集中购房现象。在这一部分需求释放后,6月1日郊县楼市成交量出现大幅回调,显示购房者对今后楼市走势判断尚不明朗。中原认为,由于新政策对产品供应的影响将在未来两年显现出来,因此,这一政策对郊县楼市的影响并不大。
房地产新政分析中原认为,此次国务院转发的《通知》,是近几年国内出台的最严厉的房地产政策。从出台条文来看,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这一举措有利于改善当前供应结构,但大户型有可能因供应不足导致价格上涨。70%的限比是用行政手段而非市场手段调节,因此实施效果有待后市检验。在国内三、四线城市,大户型需求仍然相当旺盛,因此这一政策落实起来难度较大。其次是首付比例提高两成,对低收入家庭及投资型需求均有一定抑制作用,但对整体需求市场不会造成太大影响。
相对而言,二手房营业税政策的调整对三级市场将造成较大冲击。这一政策在抑制部分投资需求的同时,也加大了居民购房成本,造成供需市场的新一轮博弈。同时我们还要看到,5年以内转手的二手房在整个三级市场中占比并不大,因此新政不会影响三级市场的长远发展。对信贷、土地开发的控制进一步趋严,有利于加速市场优胜劣汰。预计随后一段时间,相关的配套细则将会出台。值得注意的是,此次一揽子政策虽然严厉程度前所未有,但并非房地产调控的终结。而这些政策在今后的实施过程中,也有可能根据实际情况加以调整。(资料分析:天津中原)