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股市有句俗语:利空出尽是利好。
2005年,国八条出台,开发商有组织的呈上万言书。没几个月,七部委的联合检查组就宣布不再出台新的调控措施。
然后,以北京为首的主要城市一季度房价狂飚17%......应验了股市那句俗语,利空出尽是利好!
2006年,国六条出台,九部委通知下发一周,市场却反常的沉默,开发商们一反以往以利好来对抗利空的喋喋不休,而开始集体封口!?那么开发商三缄其口究竟为哪般?
以下是一个房地产老总陈总和他属下小李的对话,从中我们或许能找到开发商封口的原因:
房贷首付提至30%开发商有点怕
小李,90平米以上户型的房贷首付提高到30%了,这一周,咱们的销售受没受影响啊?
陈总,这个还真不太好说,这不,央行的调子是出来了,但各家银行都还处在观望状态。毕竟牵涉到执行政策和同业竞争的双重考虑。各家银行的细则,都还互相观望,没有最后明朗呢。但是对于90平米以下的自住不自住的客户基本都执行2成首付了,因为光凭银行那些办理贷款的业务员很难甄别谁是自住客户谁不是。买房的人也机灵,在乎这一成首付的,都用了家里没有房贷记录人的名字申请贷款了。
但是,从这两天的销售情况看,90平米以上的,还是受了些影响。首付提到了30%,有一对要结婚的年轻人本来要退房,说多了这一成首付,他们装修的钱就没了。在业务员好说歹说的劝说下,换了套小的,还有一个要买2套房的人,也改要一套了。
这种情况占多大比例啊?
还好,从目前情况看,只占了10%左右。但是本周的来访量不大,大家都在观望,所以这个数字还不能最后说明问题
嗯,去年各家银行也在风头上紧缩了房贷的放款,但事实证明,咱们去年一期的项目一套没剩,价格也没便宜,不是也都出去了嘛。我这还后悔呢,要是晚点卖,更好了,你看咱们旁边那项目都卖到什么价了?今年啊,我琢磨着也不用着急……
说这话的时候,陈总明显感觉自己底气不足,政策悬在这,没出完,比买房人观望更让他难受。但是难受归难受,工作还是要做......
小李啊,买房人观望是情理之中,去年调控以后大家不是也观望了一阵嘛,出了这么多政策,大家观望观望是正常的。趁买房人观望,你们可别闲着,三期的销售许可证办下来了吗?还有四期也要开工了,这些事都要抓紧啊。
房源全部放开老鼠和猫能周旋到哪一天
陈总,您刚提到三期的销售许可证,这事正要跟您汇报呢。三期的销售准备工作基本就绪了,您看九部委的政策要求,获得销售许可证的项目,房源必须在3天内全部放开,咱们前期准备的销控还怎么进行啊?还有咱们的购房卡也不能卖了。
购房卡不卖就不卖吧,但是客户还是要积累啊,你们再想想其他变通的办法。至于房源要全部放开,你们就全放开好了。申请销售许可证的时候,按照你们的销控进度去申请,多去几次。你看忙的过来不,如果忙不过来,就再招一个人,专门负责跟建委打交道申请销售许可证,以及网上房源登记的,要个女的,最好嘴甜机灵点。
小李诡秘的一笑,“哦,好的,陈总,我这就去办。”
说完这话,陈总心有余悸起来,他明白,老鼠终究是老鼠,能够跟猫周旋到哪一天啊?!
70%90平方米以下小户型开发商只能听天右命
陈总,另外还有个事情,您看咱们四期本来要去申请施工许工证了,但是现在要求70%以上都改90平米以下的小户型。咱们四期本来要做80%以上的大户型的,这下全拧了。
嗯,你明天把设计院的同事叫过来,我们开个会,商量个对策。
咱们项目虽然前二期卖的很好,但是如果改成大比例的小户型,恐怕周边不完善的配套,无法撑起小户型投资者的要求。再说,小户型每套房子都要有独立的配套设施。开发成本比原来要高了,单价上去了,怕是能承受的人少了,另外也怕突破政府规定的限价要求啊?
嗯,70%以上的小户型,咱们的成本确实提高了,但是单价高,总价相对来讲还是很低的,买的起的人应该更多了,这个不用愁。关于政府要限价的说法,我琢磨怎么也应该是对新招标土地上盖的房子限价,你看今年几宗拍卖土地,地价都那么高,政府再限价,那些开发商还不得上吊去。
陈总说得极有道理
我愁的倒是,如果真要做那么多小户型,引来的这部分购买能力低的人,把咱们楼盘前两期的客户品质都给拉低了,咱们这个地段只适合做舒适的大户型,不光前期的宣传都白费了,销售也会出现风险。
你明天把设计院的同事叫过来,看看他们能不能改下设计,设计出能够大范围运用的并联打通或者上下打通的子母户型。这样一来,整个楼盘户型就可拆可分。明天开会探讨一下可行性。
哦,这样150平米的户型,改成60+90?哈哈,陈总,您绝了,这下销售起来更灵活了,可大可小。
我这就给设计院的同事打电话去。
陈总忧虑的看着小李的背影,快速翻出文件,找到那一行,直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准,这时的陈总,更加寄希望于自己所属的城市在70%的范围上能有所放宽,也更加寄希望建委能对自己的项目区别对待,70%的小户型能执行得不那么严格。
但这一切,在房价快速上涨的这个城市里,希望显得那么渺茫。
打击囤地开发不了36计走为上
陈总,咱们在路西那块地,如果再不开发,这回政府真要收回了。
还是先按老办法做吧,先去建委报批个肯定通不过的规划,看能拖到什么时候,注意拿去的规划别太离谱,要有点技巧。
陈总,老办法怕是不管用了,这回文件很严啊,不动工要罚款,甚至收回土地。即使动工,开工面积也要至少三分之一,咱们那100万的面积,怎么也得开发30万了。
我知道,先按咱们的老办法拖延时间吧,等这个项目三期销售回款了,那个项目马上动工。
小李悻悻的走出门去。
小李,等下,你顺便起草个招标文件,看看业内有没有人要那块地,如果有,只要能比当初购买时的成本高一百万,就转让了吧。
小李狐疑的看着陈总。
政策风险太大了,开发不了,只能是36计,走为上。陈总无奈的解释到。
营业税征收2年变5年政策抛砖引玉?
陈总啊,您说这未足5年的普通商品房转让征收营业税的政策明着是卡二手房市场的,可却在咱们商品房市场率先起作用了。前两天刚刚有个客户看准咱们项目在地铁沿线交通便利,未来升值空间可观,预定了2套房,可是转眼营业税的政策一出,他嚷嚷着要退订。说房子搁5年再卖,一下子锁定到奥运会后了,说那时从各国的情况看,房价都是跌的。
你告诉他,这两年的房价涨幅也完全可超过5.5%,中途卖了,也一样赚钱。
怎么没说啊,可他说,政策没出完呢,万一真来个政府一手调控到底,再接着来个征收房屋转让的个人所得税,物业税什么的,那他可就倾家荡产也养不起房了
一点常识没有
陈总嘴里骂着,心里却一样打起了鼓,是啊,这次政府只提到了营业税,对个人所得税是只字未提,真的不会征了?恐怕是时候未到啊,螳螂捕蝉,黄雀在后政府还要留点利空以观楼市后效啊。
感悟:以利好对抗利空只能换来更大的利空
电话铃不停的在办公桌上响起来
陈总,有记者约您做专访,谈国六条。
嗯,你告诉他们我出国休假了......
这时的陈总心里最清楚,调控才刚刚开始,效果谁也不敢说。所有的这些政策都只是出了一半,或许这才是政府本轮调控的高明之处,利空未尽,威慑才大。如果按照以往的经验,以争取利好来对冲利空,恐怕最终只能换来政策更大的利空。
何况,建委刚刚才打电话过来,叮嘱我们这次不要妄加评论政策。
陈总那颗悬而未决的心在风雨飘摇的楼市,一直悬在半空中……