|
||||
日前,国家出台了稳定房价、调整住房供应结构的六条措施,针对这一话题,记者采访了天津市优联投资发展有限公司总经理杨家祥。
建设部等九部门出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。资深建筑师出身的杨家祥,显然对户型的面积和比例最为敏感,他对此提出了两条见解。
户型作为住宅产品的一项重要指标,首先应该满足地域和气候的要求,其次应该和具体的地块、地段价值相匹配。比如,从户型面积上来说,在我国北方受气候影响,家庭衣物被褥较多,占用空间大,加上北方居民在卧室时间较长的居住习惯等,天津家庭更喜欢面积相对较大的主卧室。
杨家祥说,根据在天津长年做建筑设计工作的经验,90平方米的户型略显不足,如果能保持在95—98平方米,这样设计出来的户型可能更好用。因为在一个两室户型中,天津住宅的主卧室在18平方米比较合适,而不像在南方城市,主卧室只有12-13平方米就足够了。他提议,可以开展一个大型的社会调查,向市民征集一种最合适的主流户型面积。
面积较小的户型带来的是总房款较低,但是,如果楼盘项目本身所处的地段非常好,太小的户型,太多的房屋套数,又会在一定程度上降低项目的居住氛围和品质感。对于户型比例,“国六条”中只是给出了一个总量上90平方米户型占到70%以上的控制,并没有明确到是否约束到具体每一个开发项目都适用“90平方米户型占到70%以上”。
对此,杨家祥建议,一个城市的住宅开发最好在总量上加以控制,而具体到某一个开发项目的时候,户型比例最好适当地灵活一些、放开一些。这样,因地制宜,根据地块特征和品质,设计开发出更符合市场需求的户型品种。
对于市场上现存的户型开发比例,杨家祥认为,确实存在户型面积较大的情况,其中也有部分原因属于开发商人为炒高,刺激消费者追求“大房”的攀比心理。虽然人人都有向往舒适生活的愿望,但是市场“引导过度”,也会超出普遍的消费水平。好在天津市民一向虚荣心不强。当然,从倡导节约型社会的角度出发,无论是政府部门还是开发商,都应告诉老百姓一种理性的生活方式,更好地引导社会消费。
对于“国六条”的其他一些内容,杨家祥认为都很容易理解和接受。他说,在开发信贷条件、项目资本金比例等方面,开发商应该这样做而且已经在这样做了。
记者问到目前其他开发商同行对这次国六条的反馈,杨家祥说,主要出现了两种心态。“一种是认为大户型要升值,奇货可居了。但我认为这种可能性不大。在房地产行业的现有资金水平下,开发商不可能把房子压在手里坐等升值,因此这种说法带有炒作嫌疑。”第二种则是欢迎和理解的态度。
具体到“国六条”对优联公司的影响,杨家祥认为还是有利的。虽然调整户型会造成一定的工作困难,但是,对于普通住宅产品而言,目前的品质差别已经不大,在这种市场条件下,价格就成为最重要的砝码。“谁对利润追求得低,谁就会更有市场竞争力。”
问及“国六条”对整个市场的实质性影响,杨家祥预计说,半年后就会呈现。当然,在外地,听说已经有开发企业开始抛售土地了。这至少印证了房地产调控,首当其冲受到冲击的是那些投机商和没经验、专业度不够的企业。他相信,经过多次的宏观政策调控,专业的开发商能够更好地适应变化,变得更成熟,这些调控对于开发商和楼市的健康发展都是有利的。