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只租不售占用了大量资金
腾不出来造成新的福利固化
多盖廉租房首要问题是资金
“目前廉租住房保障制度存在的突出问题,是政府的资金来源不稳定。”建设部政策研究中心课题组的负责人近日在接受记者采访时表示,扩大廉租房覆盖面,需要先解决钱的问题。
课题组负责人、中国房地产及住宅研究会住宅和经济发展委员会的主任委员赵燕菁认为,政府建廉租房缺乏稳定的资金渠道,需要沉淀大量资金,所以很难大规模地提供。其原因是廉租房的特点是政府长期持有产权,以低廉的价格出租给低收入的市民。由于只租不售,必然导致政府财政资金的占用;二是目前廉租房退出机制还没有有效建立,廉租房极可能重新演化为新的计划分配的住宅,并成为政府的长期负担。这就决定了廉租房房地提供只能是少量、辅助性的。
对此,赵燕菁提出,可以通过向银行大规模借款,增加银行低风险资产的规模,同时,这笔资金又会从房地产及其带动的相关行业中,以工资和利润的方式转回银行,增加银行的存款,稀释坏账的比例。
破解买不起房难题避免政府收益流失
经济适用房:可以试试“先租后售”
“新药方”基本思路:政府用土地及住宅作抵押,从银行贷款盖房,然后租给居民,若干年后再以成本价出售给居民
“目前,我国经济适用房的供给方法不仅让政府的收益流失,而且使大多数中低收入者买不起房。”中国房地产及住宅研究会住宅和经济发展委员会主任委员赵燕菁在接受记者采访时指出了这个沉疴。
赵燕菁说,经济适用房本质上同限价商品房类似,都是消费者以低于市场的价格获得商品住宅的产权,补贴部分都是以损失政府土地收入为代价。由于经济适用房所有者短期内可以获得产权,特别是获得住宅者的资格认定极为困难,很容易进入资本品市场,房地产市场一样会从开发商炒楼,演变为有特权获得经济适用房者炒房。经济适用房与市场商品房之间租金的差额,必然会成为寻租者目标。最终的结果,经济适用房在二手房市场上一样会达到商品房的价格,只不过政府的收益在这个过程中流失了。
“可以搞‘先租后售’”赵燕菁说,这类似“先按揭,后首付”。
首先,政府用土地及住宅作抵押,从银行获得建设的贷款,然后租给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权,因此,这个消费品市场很容易地同资本品市场分开;10年或15年后,政府将住宅以成本价(包括利息及物业)出售给居民,并将本息还给银行;
其次,居民在10年到15年期间缴纳的租金可以作为房价的一部分抵扣。由于整个过程不占用政府资金,而是利用政府信用,将银行资金从风险极大的资本品市场,转到风险很低的消费品市场,建设的规模可以十分巨大。只要规划区位合理,银行几乎没有任何风险。
当这些居民购买了住宅后就开始向地方政府缴纳不动产税,并给今后的政府提供新的税收。