|
||||
买房肯定要进售楼处,那就要跟这些沙盘、样板间及伶牙俐齿的售楼员打交道,有置业者说,喘气的和不喘气的都不大好惹,一不小心就被忽悠,而且亏还不知道从哪里吃的,真是杀人不见血!虽然有些夸张,但也反映了买房人的心态——有钱没钱的,钱都要花在刀刃上。因此,本期“学堂”我们关注走进售楼处后如何防止掉入陷阱。
第一关售楼员
售楼员“害你在心口难开”
作为购房者直接面对的就是售楼员,作为售楼员直接面对的当然就是购房者了,但是每个售楼员都是精挑细选、统一着装、训练有素、能言善辩的;而购房者呢,可能在其他领域是人才,可是在买房子方面只能任凭售楼员的摆布了,购房者要想摆脱这种被动的境地,其实并不难。
售楼话术第一招:大概……
相信有过购房经历的人都会有体会的,售楼员最爱用“大概…”、“应该…”等这样有些含糊的词。其实用到这些词的地方大多就是“购房陷阱”所在。有一次我看了一个小区,售楼员告诉我离地铁站大概5分钟的路程,我出了售楼处就走了试试,结果走了快30分钟,心想就是刘翔来了也得掂量掂量再保证5分钟呀!售楼的怎么就敢瞪眼说出来呢?我后来一问,他又瞪着眼跟我说“开车5分钟路程呀!没错呀!”看来还是我的错,谁叫我没车呢!不过有车谁还座地铁呢?售楼员看出了我的心思,又解释道“将来小区物业承诺会配备往返巴士的。”我听了这话就问他“那写不写在合同里?”,他回答“那是物业的承诺跟购房合同没关系。”我回头一想就算能写在合同里,也没用。到时没准大巴一天两次往返小区和地铁站之间,出门一趟就像犯人放风,还要定时、定点,赶不上大巴就要走半个小时,那不真快成坐牢了。其实这种例子太多了,售楼员在卖高层住宅时,一般都会告诉你从一楼到顶楼坐电梯大概只用30秒,其实真到坐电梯的时候楼里已经住满了人,每层停一下,你要正巧着急想上厕所,相信连掐死那个售楼员的心都有。所以购房者遇到售楼员给出的含糊解答时,自己要多动脑子思考、用发展的眼光观察、亲身验证一下真实性。这样才能降低购房风险。
购房见招拆招:相信自己
售楼话术第二招:承诺……
生意人总讲承诺,但真正能保证利益的还是合同。买房子也是一样,“承诺”的东西没落在合同上,是最不值得相信的。买期房最容易出现入住时临水、临电的情况,这时购房者才想起当时售楼员承诺三个月内都换成正式的水、电时根本没有用,口头的承诺就等于没有承诺,只有落在合同上,法律上才有作用。
购房见招拆招:相信文字
售楼话术第三招:攻击同行
这招很有意思,大多数售楼员都会在讲解自己项目的同时,带上周遍同类项目的缺点,老练的售楼员会从说话方式和语言技巧上作到不露痕迹,但实质上他们就是为了通过贬低别人从而抬高自己。如果暂时不考虑售楼员素质问题,其实这对购房者非常有利,只要把周遍的楼盘都溜上一遍,那这些楼盘各自的优缺点就了如指掌,当然要除去那些恶性的中伤,购房者就可以轻易的了解到从正面渠道无法知道的信息了。
购房见招拆招:货比三家
售楼话术第四招:无中生有
一般购房者在基本看中一套房子后,售楼员都会编造出各种情况,来催促购房者交定金。有的会说“前两天有人也看了这套房子,说这两天就来交定金了。”还有会以优惠到今天就截止了,明天再定就多花钱了为理由。像这类的“花样”多了去了,其实大多都是编造出来的,但有时也确有其事,真假很难区分。购房者此时应该谨慎行事,不要被售楼员说讲的特殊情况所干扰,要反复确定好自己是否真的要买这套房子,一旦交了定金就不要再反悔了,因为定金大多是不能退的,就算能退,不是也给自己找麻烦吗?
购房见招拆招:排除干扰
售楼话术第五招(必杀招):立场转移
最高明的招数是杀人于无形之中的。有时购房者会感觉这个售楼员很为客户着想,处处都为客户的利益考虑,其实恰恰中了售楼员的必杀招。售楼这项工作其实底薪是很低的,甚至可以说是少的可怜,售楼员的收入全凭销售提成撑起来的,没有了销售业绩,只能喝西北风了;有的公司还有末位淘汰制,业绩不好的,干脆辞退。从这点就可以看出买、卖双方的立场是永远无法调和的。高明的售楼员会用精心服务和专业知识帮你从所省房子里选择一套让你满意的,然后最令人感动的是会想尽办法给你找优惠,当然前提是你得像个真正的买主,看他那样费劲的帮你找优惠,到时就算找不下来优惠你都不忍心不买这房子,更别说真就找下来优惠了。其实很多房子优惠的量都是公司提前就规定好了的,只是不在广告里宣传,而是由售楼员自行掌握的,你看售楼员费劲各种方法给你找优惠,其实就是装样子给你看,让你感觉好象是站在你这边的人,等你真签了合同,态度马上就不一样了,因为要保存精力装样子给下一个客户看呀!
购房见招拆招:理智战胜一切
这些招数,只能供大家参考,因为实际情况是复杂的,每个售楼员也都有不同的特点。其实要想真正挑好房子,最终还是要靠售楼员的,虽然双方的立场无法改变,但是作为购房者想要了解一个楼盘,只能通过售楼员的讲解。因此,售楼员的品质如何,直接影响到购房者的切身利益。
最后祝天下购房者都能遇到好品质的售楼员。
第二关沙盘
买期房,如何不被沙盘所蒙蔽?
现在大多数的楼盘都是期房销售,作为一名购房者应该清醒的认识到沙盘并不等于现房,在看沙盘的过程当中,首先要看沙盘模型规划设计的合理性,不要一味地被沙盘模型中绿化小品的精致点缀、外立面的亮丽包装、周边环境的美化布置以及销售人员避重就轻的解释所迷惑。一般来说,模型是比较准确的,但有时开发商也会做些手脚。
手脚1、沙盘中靠近马路的隔离绿化带
开发商为了增强小区与马路之间的“距离感”,往往会在模型上增宽这一部分的绿化宽度。地上地下机动车车库的布置、行道设计规划,露天娱乐休闲区域的规划等,消费者也要向售楼人员了解清楚。
手脚2、故意调整沙盘中楼座的间距
调整间距,是开发商惯用的手段,为了吸引眼球,为了掩盖高密度。买房人不但要看还要问——小区占地、总建筑面积、容积率等数据。在看沙盘时,要留意前后楼座的高度,高度与间距比例控制在1:1比较合适。
手脚3、“绿”言过其实
实际规划了4000平米,但如果按模型上的比例算下来差不多有6000平米,那则是因为开发商为了“促销”,您千万别要核实下绿化的具体面积、分布,并写进合同,白纸黑字比较安全。
这是一些基本的常识,其它方面需要注意的是如项目设计有无改变,通常在方案报审过程中及出施工图时,项目在某些方面会进行调整,因此,模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。但开发商一般不会因为这种局部的调整,再花几万块钱重做模型。其次,买房人别光注意沙盘的灯光、水晶、溪流等,好看不顶用,关键是理想与现实有无差距。
第三关样板间
开发商藏在样板间的4大陷阱
俗话说:“外行看热闹,内行看门道。”在五光十色的样板间里,一个购房者应该怎样从“热闹”中看出“门道”来呢?如果以后的住宅在交房时,必须是精装修,那么,一个购房者要从精装修的样板间里看出什么“门道”呢?懂得一些基本知识,会让你不至于买房后又后悔。
问题一:货不对“板”
李小姐三个月前经过一建筑工地,楼房还在施工中,从外面根本看不出一点端倪。然而楼盘旁边临时搭建的样板间却吸引了她的目光。用木板和玻璃搭建起来的样板间虽小,但里面在阳光和灯光的配合下,是小公寓显得宽敞明亮,很合李小姐的心意。于是,她开始计划购买这套房子。三个月后,李小姐打算去此楼盘售楼部询问详细资料以方便购买时,从已经露出来的楼房部分外观发现,原来样板间展示的独立在外的阳台,左右变成了2堵“顶天立地”的墙,室内顿时暗了不少,需要在客厅增加大量的光源才能达到原来的效果。
陷阱:对于比较暗的居室,设计师往往会通过使用大量的灯光,来营造一个光亮的室内环境。而日常生活中一般是不需要用到那么多的光源。
提示:因此在参观样板间的时候,应该观察门窗的采光度,而不是单从室内的光亮度来判断。
问题二:“缩水”家具
样板间都是经过设计师的精心设计,每个家具,装饰都很恰如其分。然而却有人在摆入自己选购的家具后,发现空间突然变得拥挤起来。
陷阱:原来有一部分家具是设计师为样板间量身订做的,使房间的布置显得完美,空间显得宽敞。但大部分交付使用的商品房需要消费者自己去购买家具。
提示:在参观样板间的时候,不要只注重外观所带来的视觉美感,也要注意家具的尺寸是否符合市场的规格。
问题三:材料的区别
事件:罗先生购买了一套精装修的房子,精美的样板间装修与相对较低的价格是吸引他购买的最大因素。然而在收房的时候却发现,装修效果与当初参观的样板间相差很远。墙壁没有样板间那样平滑,门把、扶手样式也与样板间不同。
陷阱:样板间是开发商的“门面”,是经过精细包装的,因此在做工、材料上做到无可挑剔。如果消费者理所当然的认为自己即将得到的房子也是如此,而没有进行详细的询问,很容易给开发商制造“偷梁换柱”的机会。
问题四:不可忽略的细节
分体式空调的输送管,电视电脑的电源线,厨房的煤气管道,房间内的暖气片在样板间里是没有的。
陷阱:样板间里的电器多为摆设。为了美观,也不会为空调的输送管在墙上打洞。一些生活中所必须的细节在样板间里被省略了。以及煤气管道,暖气管等公用的设施在样板间里都是很少体现出来的。
提示:然而这些细节在现实生活中往往会为房屋内部的整体美带来影响。所以,一间样板间是否符合你的心意,应该在充分考虑到这些细节后再作比较。
样板间明细可纳入合同
法律界人士提醒消费者,《商品房销售管理办法》第31条规定:“房地产开发企业销售商品房时设置样板间的,应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板间是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板间一致。”
根据以上法律法规,购房者有权知道自己所购买的房屋的户型、质量、装修、设备等情况。买房人在接收房屋时可对照合同,对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用,并与样板间进行详细对照;如实际交付的房屋不符合合同要求或者低于样板间标准,买房人可要求开发商更换。正是由于这个原因,有不少开发商会选择在交房之前拆除样板间。
很显然,开发商的做法意在模糊实际交付的房子与样板间之间的差距,使买房人对照样板间进行验收的权利落空。但目前很难有什么有效措施制止开发商这么做。因此,只有提醒消费者注意:如果你真的被样板间吸引去买房,那么应要求开发商将样板间本身的具体标准,比如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施的品牌、型号、质量、标准都纳入合同。这样,即便日后开发商拆除了样板间,也无法逃避责任。