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地铁1号线试运行吸引了很多居民来尝鲜,同时也把房市视线再次拉向边缘区域。在居住区外移的城市发展趋势下,地铁开通无疑促进了边缘居住布局的形成。而从交通、配套及市区建设状况来看,目前影响北部区域变化的因素更多些,内外交通网形成、老城区崛起、产品类型丰富三大因素将激活北部房市。
趋势1交通网络改变地段概念
这两天很多家住地铁1号线两端的居民开始坐地铁出行,虽然时速还没有达到预定目标,但是不到20分钟到达市中心的速度仍令人兴奋。记者一位家住瑞景的朋友感慨:地铁的速度真能“抹杀”距离,坐地铁到市中心就像地面被拉近了……
实际上,地铁等交通网络的形成,给城市居民带来的不仅是出行时空距离的改变,更重要的是将引发居住地段概念的变化。据戴德梁行(天津)等顾问公司专业人士分析,北部区域地铁通车、京津城际轨道兴建等内外交通网络的形成,将全面改变该区域的地段概念。
记者也从北辰区相关管理部门及多家企业了解到,北部区域交通网络向外主要有京津公路、京津塘高速、津蓟高速、津保高速等公路;四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站及投入建设的城际铁路。
向内有十几条公路及建设中的西北快速路等;还有新开通的地铁1号线、规划的地铁3号线、4号线、5号线等。可见无论现在还是将来,北部区域的交通优势都十分明显,其交通网络的形成将带动北部区域外向型就业人群的聚集,从而产生各种档次的住宅需求。所以,该区域房地产最大特色之一就是交通建设对地段的带动作用。
21世纪不动产天津区域分部5月份交易统计也显示:北部区域的河北、红桥区交易量增长显著,分别增长了28%和24%;新四区中北辰区仍以5.2万平方米的交易量持续领先于新四区。可见随着道路交通管网的不断完善,以前被认定的二类区域越来越受到购房者的关注。
趋势2老城区崛起提升地段价值
今年陆续启动的城市中心老城厢及三岔河口区域高档居住区对北部区域住宅将起到辐射作用,老城区的建设在彻底改变市中心居住区面貌的同时,也将带动北部地段的提升。
全面启动开发的老城区包括大悲院、古文化街、小伙巷、子牙渔湾及海河上游等区域。这些区域的新项目多数为有实力的品牌企业开发,无论规划布局,还是配套设施都将体现繁华市中心居住特点,其繁华的商业、商务等业态组合将促使高档居住氛围的形成,从而带动处于延续老城区、连接“大北京”(京津区域)的北部区域整体居住品质的提升。
同时,从居住需求方面来看,市中心住宅数量及价格压力也将使该区域中档及中高档住房需求向价格相对较低、离市中心区域又较近的北部扩散,使北部边缘区域以中档为主的住宅格局向中高档方向发展,并带动该区域地段居住价值的提升。这一点已经从一些新项目中得到证实,如北辰阳光卡蒂尔、御龙湾等新建住宅,规划设计都面向中高档房需求,价格也卖到4500元/平方米左右。
中原地产对北辰区域楼市的分析也显示,从去年4月至今,该区域内的商品住宅成交均价自去年8月份提升至3900元/平方米左右后,目前均价已经突破4000元/平方米。
趋势3丰富的楼盘类型增强购买欲
在产品类型方面,北部楼市非常丰富,消费者可以在该区域找到从经济适用房到高层公寓,从花园洋房到别墅几乎所有类型的产品。丰富的产品类型有增强购买欲的作用。
据天津中原等房地产顾问公司人士介绍,京津公路沿线以及地铁1号线刘园站周边是北部区域住宅供应较为集中的地区。如京津公路延吉道交口的阳光卡蒂尔,总建筑面积16万平方米,包括花园洋房、多层公寓和板式小高层等多种产品;位于北仓镇京津公路旁的长瀛御龙湾,总建筑面积34.36万平方米,6月推出二期花园洋房产品;京津公路易初莲花超市旁的大通绿岛家园,有联排、多层等住宅形式,总建筑面积30万平方米,目前已接近清盘;紧邻京津公路的万源星城水郡,总建筑面积80万平方米,聚精品小户型、高层、洋房、别墅等,目前已销售到二期;塞维拉花园洋房,一期低层洋房、二期独栋别墅;位于瑞景居住区的首创宝翠花都项目,总建筑面积47万平方米,一期10万平方米小高层和多层住宅预计在近期上市。
另外,瑞景居住区还集中了数个经济适用房项目,如瑞宁嘉园、美震格蓝春天、秋瑞家园、康馨佳苑等,均价在3200元/平方米左右。
小户型方面,供应楼盘主要集中在地铁1号线刘园站附近。如奥林匹克花园二期北京组团、首创宝翠花都一期等商品房项目,户型面积都控制在80平方米至120平方米区间。其中,奥林匹克花园二期北京组团的两室两厅户型面积多在85平方米至94平方米之间,三室两厅户型多在98平方米至120平方米之间,布局方正,功能分区合理,全明设计,居住舒适;首创宝翠花都项目,建筑形式为6层的多层住宅及10至11层的板式小高层,户型同样紧凑小巧,面向白领。