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前日,建设部自宏观调控细则之后首次透露关于“套型建筑面积90平方米”的解释,“90平方米”将解释为“建筑面积90平方米”。这意味着此前有关“90平方米”是否可以延展成100多平方米销售面积的种种猜测将全部落空,开发商唯一的当务之急成了如何调整和创新产品。
专家:发展小面积商品房完全可行
新政出台后的一段时间,许多开发商对于“90平方米,70%”颇有微词,甚至提出了“两套打通”、“上下串联”等等所谓的“对策”,他们大多认为90平方米户型过多,会影响居住舒适度,从而无法满足市场购买需要。但众多专家却认为,要做到政策规定的面积比例,虽然规划设计比以前难度增大,但并非不可能。另外购房者消费观念需要引导,小面积与舒适度并不对立,发展中小面积商品房完全可行。
据天津市建筑标准设计办公室副主任王建康介绍,在最新的国家住宅设计规范中,原有“针对21世纪城市住宅形态的国家小康住宅设计导则,要求主卧室大于12平方米、次卧室大于10平方米,起居室大于16平方米”等规定已经不见踪影。这意味着国家正在鼓励户型的灵活创新,在中小面积商品房内的功能空间布局灵活度增大。
建设部原副部长、中国土木工程学会理事长谭庆琏指出,未来的5年内,天津高层住宅将达到50%,在高层住宅的设计中应考虑不同设计要素之间的取舍和平衡关系。比如小高层住宅做到一梯四户不会影响舒适度,但如果采光、朝向不好问题就比较明显。通过适当增加户数、减少公摊,强调户内空间功能性的方法是可以考虑的。
建设部住宅建设与产业现代技术专家委员会专家表示,舒适度与面积大小之间不存在必然的因果关系。如客厅的开间,3.8米—4.2米就足以保证居住者的使用舒适度,甚至在家具、家电尺寸配置合理的情况下,3.5米—3.6米也完全能满足生活需要;主卧室开间在2.8米—3.3米,人在其中就已经不会有空间压迫感了。
建筑形式需创新
专家介绍,小面积商品房不等同于小户型,更强调空间的功能性。建筑面积90平方米的房屋,做成两室或小三室是最适合的产品。实际上本市小面积商品房的研究设计工作早已开始,包括经济适用房在内的许多项目都已经有了成功经验。
由于在北方环境条件下,短板高层做出大量小面积住宅在技术上较难操作,因此一些开发商已经通过改变楼梯建筑形式、缩小功能空间面积、增加户数等手段催生小面积住宅。
如去年底开始上市的金厦国际采用的蝶形楼,近期中新后现代城推出的板塔结合的高层住宅,以及金茂·现场的蝶塔组合的建筑形式,都起到了较大作用。这种建筑形式能够保证每一户的采光和通风,甚至能够做到全明户型。
据了解,后现代城和金茂·现场还都推出了“半室”住宅。所谓“半室”,是指在户内辟出较小的一块空间作为多功能室,这块空间只有6—8平方米,可供业主自行安排。据项目意向客户的反馈,“半室”作为小书房或娱乐空间,是最多的选择,也足能满足使用要求。据了解,金茂·现场的“两室半”户型最小的做到了92.24平方米,据项目相关负责人介绍,甚至85—88平方米也能做出这种户型。
老百姓要什么房?
在上周本刊刊登了“90平方米,想要什么样的房子”的问卷调查,从调查结果来看,本市购房者呈现出以下几个特征:
70—120平方米是主流。以高层为例,大部分受访者认为建筑面积在70~120平方米的房子已经够住。其中有41%的受访者选择了建筑面积在70-90平方米的房子,有36%的受访者选择了建筑面积在90-120平方米的房子。另外选择50-70平方米和120-150平方米的受访者分别占10%和8%,选择150平方米以上和50平方米以下面积的受访者共占5%。
最青睐两室一厅一卫。调查中,有53%的受访者认为2室1厅1卫的户型比较理想,有31%受访者认为2室2厅1卫的户型更合理,有10%的受访者表示最好有3室1厅,有6%受访者希望尽量能做出2室2厅2卫。
采光、通风必须坚持。受访者认为“比较合理的中小户型必须坚持的设计原则”是采光和通风,分别占到93%和91%。而对于“一梯多户”、“景观欠佳”等倒是可以在一定限度内忍受和通融,分别有15%和6%的受访者不能忍受。
强调同一空间的功能多元化。38%的受访者认为在有限的面积内应该强调同一空间功能的多元化,比如客厅与书房合二为一或厨房与餐厅合并。有67%的人认为有无单独的书房无所谓,82%的人认为卧室带卫生间可有可无。另外,有%的受访者坚持“明厨明卫”。“空间自由分割”和“动静分离”似乎支持率不高,分别只有4%和2%。
专家指出,是否能够推广布局合理的中小面积商品房,关键看设计师是否能够下大力气研发、开发商是否能够摒弃浮躁心理对这些设计加以认可。小面积商品房势在必行。(裴蕾)