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今年3月,天津市二手住宅成交套数为7352套,同比增长103.2%。截止到目前为止,天津二手房已成交2.8万套,约216万平方米(不包括公产房、商铺),天津二手房市场从3月中旬到5月底以来一直处于交易旺季,二手房交易活跃成为上半年地产市场的最大亮点,巨大的二手房市场发展空间使各中介在年初纷纷大举扩张。
易安置家在今年开春进行了店面统一形象改造的系统工程,一些在二手房交易集中区域快速布控的新中介品牌引来了同行关注的目光,代理商品房销售的顾问机构也纷纷涉足二手房市场。
5月30日,国家九部委颁布了调控政策,新政将如何影响他们的扩张计划?在新政下二手房市场将怎样达到规模效益?是什么因素导致一些中介把今年定为扩张年?中介规模经营存在什么样的风险和需要哪些注意的地方,这股进入二手房市场的新力量将给中介市场带来什么?记者就此走访了相关业内人士。
上半年中介行业出现新格局
天津龙盛房地产经营有限公司总经理王建军说,其实很多中介公司在去年年底已经制定出了扩张目标,今年上半年只是依据战略目标实施罢了,例如本公司去年年末已经拟订了今年的开店目标,龙盛目前拥有70多家门店,我们2006年的开店目标是100家,据不完全统计,每家中介门店都在今年上半年平均以每月开3-9家门店的数量扩张。在二手房市场运营多年的中介扩张更大程度上是被迫而为之、或者是企业规模发展的正常需要,今年上半年一些新中介不惜大量支付人力、物力和时间成本,遍铺门店,重要原因是等待2006年二手房市场出现“牛市”。例如2006年4月24日,宇轩不动产十家连锁店在滨海同时开张纳客,拉开了置业滨海的序幕,正式迈出了进军天津市中介市场的第一步。下一步,宇轩不动产将正式进驻天津市区,完成对整个天津的布控,届时连锁店规模将达到40家,员工250人左右;去年8月进入天津的一家品牌中介在津目前已经拥有40家门店,从媒体上公布的数据显示,今年该中介开店目标是120家,这些企业涉足二手房、扩张规模都是因为对二手房市场预期前景看好。
21世纪不动产天津区域总经理张武说,二手房市场成交量直逼一手房市场,越来越成为地产领域的关注热点。迄今为止,天津市房地产市场存量房总计约1.4亿平方米左右,去年天津二手房交易量是845.9万平方米,占存量房市场总量的7%,成熟二手房市场每年放量应达到存量房市场的10%左右,按此推算,今年二手房市场的供给量应该在1400万平方米左右,天津市的二手房均价(包括郊县)约在3000元/平方米——4000元/平方米之间,天津市一共约有2000家门店,按照中介费2%计算,一家中介门店的年收入在42万元左右,而在普通地段开一家门店,中介前期投资需要约20万元,其中包括租金、装修、办公费用、人员费用等。维持一家门店,每个月正常经营的流动资金大约需要1.5万元,所以粗略算起来,除去开店成本和日常支出,盈利的可能性还是存在的;很多中介对2006天津二手房市场预期看好,发展空间巨大是他们投身二手房市场的重要原因,张武认为中介扩张的另一个原因是天津滨海新区的经济战略地位提升带来了大量外来务工人员,这将有力推动二手房交易和租赁市场。
据了解,由于进入门槛低,目前在国内主要从事传统二手房交易的经纪业务机构非常多。张武认为,近年来,越来越多的开发商选择自行销售,使得新楼盘代理市场呈现萎缩之势;再加上竞争的加剧,使很多新楼盘代理公司已经开始逐步退出新楼盘代理市场,转而进入市场空间更为广阔的二手房交易市场。
扩张后风险犹在
在迅猛扩张的背后,是否有二手房房源以及交易份额的同步增长作坚实支撑?这些新进入市场的中介将会怎样影响天津二手房市场呢?
张武认为,上半年一些新中介进入市场,使二手房市场竞争加剧,新的竞争格局使今年成为天津二手房中介的“洗牌"年。品牌竞争的时代已经到来,这些新中介的命运将会和他们的市场定位、战略发展规划密切相关,如果新进入市场的中介在市场竞争中没有准确的市场定位,产品结构单一,服务没有特点,企业管理机制落后,部门衔接不畅,将会降低单店运营的抗风险能力,使其成为市场追随者,规模扩张将很难达到预期的盈利目标。如果这些中介能提出新的服务理念,采取差异化竞争策略,并深切实施自己的计划,将会促进二手房市场向规范、健康的方向发展。
张武说,企业管理模式、经纪人素质都会影响门店的生存,一个没有经验的房地产经纪人完全成熟至少需要半年时间,而成熟的经纪人如果没有相应规范的管理机制约束,会导致跑单,一个新开店面需要渡过半年到一年的成长期才能逐渐赢利,但是目前市场环境复杂,而这个漫长的等待期需要中介付出巨大的资金、人力成本。
王建军说,一些中介受二手房市场存在暴利等从众心理的影响,快速进入二手房市场,并盲目采取市内六区遍布门店的布控策略,这样存在巨大的风险,因为市场预期虽然看好,但是市场是时刻变化的,新政出台,使市场更规范和理性,对中介的生存能力要求更高,以上海来为例,交易高峰期一年交易量在30万宗左右,相应门店1.5万个;去年是低谷时期,成交量是18万宗,中介倒下了40%,幸存门店大约在八九千家的样子。今年上半年天津二手房中介的扩张势头很猛烈,如果一些中介上来就沿用现金收房等不规范操操作的老办法,将会进一步扰乱市场秩序,破坏中介在老百姓心目中的形象,并最终自食苦果。
宏观调控波及中介扩张
记者获悉,一些大举扩张的中介遭遇政策调控后,他们开始关闭一些没有赢利的门店,更改去年年末设定的开店目标,因为过多的成本投入会导致企业资金的恶性循环,一位业内人士透露,甚至一些中介开始退出某一区域.这些新进入市场的中介也没有给大品牌中介带来多少竞争压力,据不完全统计,这些新中介的每个门店的月成交1套房屋,而大规模、成熟中介每个门店月成交7-10套房屋,自5月底新政出台后,调控政策使二手房成交量大幅回落,很多中介放慢了扩张的步伐,重新审视市场环境。该业内人士大胆预测,在新政的高强度打压下,一些不规范、小规模门店将会在半年到一年内退出天津二手房市场,而有些中介的命运也让人忧虑,如果这些企业的发展战略和服务理念不能适应市场新环境和激烈竞争,其发展也将会受到严重抑制。
2005年4月,本市国土房管部门启动并完善了二手房交易资金监管服务举措,2006年6月22日,本市国土资源和房管局推出“二手房交易双方达成交易意向后,在房地产交易中心签订房产买卖协议和资金监管协议,直接向交易中心的驻场银行现场申请银行贷款”政策,业内人士认为资金监管将真正有力遏止现金收房等不规范操作行为,将进一步规范市场秩序,以现金收房为盈利模式的中介将会受到剧烈冲击。 (肖进锋)