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根据宇轩顾问的数字显示,截止到6月29日,天津市商品房成交面积达544.69万平方米,成交均价为4806元/平方米。而去年上半年,这两个数字分别是488万和3942元。成交量同比增长56.69万平方米,每平方米价格同比上涨864元,上涨幅度为18%。从走势分析,价格依然是平稳,成交量依然是温热。但是,稳与温的下面,是否楼市暗潮涌动?
楼市表情:波澜不惊
好不容易盼来了销售旺季,兜头而下的却是更猛烈的调控。
一季度,本市共成交商品房161.3万平方米,成交价格为4698元/平方米,4月份是72万平方米,成交均价为4894元/平方米。从6月1日起,面积大于90平米的商品住宅首付提高到三成,受此影响,天津市5月份商品住宅成交活跃。在5月份,全市成交商品住宅81万平米,比上月增加12.5%,全市成交二手房53.7万平米,比上月增加0.9%。在价格方面,全市商品住宅均价达到4980.8元/平米,与上月相比增长1.8%,二手房成交均价3716.6元/平米,比上月增长3.7%。到了6月,每周的成交量和价格则开始打摆子,忽上忽下,根据各周的分析统计所得的数据显示,截止到6月29日,6月份的成交面积为75.2平方米,均价4870元/平方米,两个数字均有所下降。“4、5月份是销售旺季,而新政确实带来了一定的影响,但是主要还是传统的销售淡季已经开始了。”这位经理说。
除了数字,最能说明问题的恐怕就是新开楼盘的多少了,为了应对市场,产品何时问世是需要一番谋划的。上半年主要有20多个项目开盘,其中包括新开盘项目与原有项目推出的后续供给。上市项目中,小高层、高层公寓较多,尤其户型设计合理、单套面积偏小的中档产品成为市场主力军。由热销的项目可以看出,目前单价合理、户型实用紧凑的中高档产品较受市场欢迎,此类项目的不断推出也显示当前市场供应结构有所改善。
楼市舞台:市区主角
虽然价格偏高,但城市中心向心力依然强劲。
整体分析全市各大区域成交面积可以发现,天津市商品住宅成交面积仍以市内六区为主,占到50%。郊县地区、环城四区、滨海地区以及市内六区的成交面积比例接近1:2:2:5。
河东区在各区中的表现十分活跃,成交量、价格双涨。究其原因一方面来自于相关政策引导,另一方面河东区新增供应较大有直接关系,上半年新开盘项目有百合春天、阳光星期8二期、朝阳绿茵、都市亮点等。而河北、河东、红桥等二线地区也表现活跃,显示在当前房价增长快速的形式下,二线地区正成为一般消费者关注的重点。此外,部分地区的拆迁,对二线地区市场成交拉动巨大。
楼市心理:观望等待
天津市的实施细则迟迟没有出台,从另一方面表明了政府对市场的谨慎。
一年前的“国八条”并未从根本上解决问题,人们期盼新政策的出台以解决房地产市场问题。今年,热点的词语是国六条,之后的九部委意见更是将调控指标细化到了90平米和70%,人们寄希望于新发布的“国六条”能从根本上解决问题。同样谨慎的是开发商与投资客。虽然本市房地产市场中的投资比例较小,但对这部分人来说,政策产生的影响是显而易见的。一位打算购买第二套住房的市民陈先生说,虽然政策还不是很明朗,但抑制炒房的意图却比较明显,因此打算等等再说。然而普通市民在自住与改善的要求下,依然选择了该出手时就出手。地产商们一直对政策高度关注,多位开发商透露,由于两个硬指标(90平米与70%)的悬而未决,修改规划方案的不在少数。
根据某网站的一项调查,“国六条”对房地产需求和供给结构调整的总体反映是,52%的人认为,90平米以下占项目70%的规定对市场的走向将产生较大影响。被调查对象中,44%的房地产企业选择要调整产品结构,30%的企业选择调整开发期,15%的企业选择加快或者减缓销售进程。
后调控时代的房价还会上涨吗
国家发改委7月3日最新发布的数据显示,1月-5月,全国70个大中城市新建商品住房价格同比增长6.1%,涨幅比上月下降0.3个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月升高0.1个百分点。全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,比前4个月平均销售价格高77元/平方米。
“我关心的就是房价能不能降下来。”面对市场调控,购房者说的最多的就是这句话。根据统计显示,本市上半年房价依然稳步上升,比去年同期上涨18%,均价为4806元/平方米。显然,虽然政策调控被誉为针对楼市的猛药,但房价依然开弓没有回头箭,铁了心的不回头。房价在下半年的走势如何,普通购房者该如何判断市场?
研究房地产市场多年的南开大学经济学博士刘玉录认为,这次“国六条”的目的是调整住房结构,而结构问题是中长期的问题,即使“国六条”能够完全落实,效果也不会马上显现出来,所以房价的长期走势仍然是上升的。刘玉录的另外一个理由是,目前的天津房地产市场还是比较健康的,绝大多数购房者都是自住,投资的比例很小,这和上海等地国内外投资者占相当比例不同。
“房地产价格特殊的刚性特征也使已经形成的高价很难调整下来。”南开大学经济与社会发展研究院的王家庭副教授表示。 “天津的房价已经进入了一个上升通道。现在天津处于几十年来发展最快的上升时期,天津人的人均收入正在不断提高,而海河改造、快速路、地铁等建设项目,是一个较长的周期,拆迁还会持续下去,房价仍会稳步上涨,在短期内局部范围内市场上出现价格小幅回落,也是正常的,但这并不影响长期的上升趋势。”
根据一项调查,有54%的企业对房价走势的判断是平稳上涨,20%企业认为房价会下跌。对于投资策略的调查则显示,有50%企业选择观望,依形势来定夺未来的投资策略,有15%的企业决定增加或者减少房地产的投资。本市一位颇具实力的开发商表示,面对这次的调控,此前,企业完全依靠土地成本就能进入房地产市场,而新政策下,土地资本、品牌价值以及开发专业能力将成为房地产开发商不可或缺的资源。具备这种实力的开发商将会在此次调控中得益。(张丹艳)