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制度的欠缺:公共住房是建设短板
美国,68%;英国,67%;德国,42%。看看中国81.62%的住房私有率,未免有些诧异。
发达国家如此低的住房私有率能说明什么?这些国家的就业流动是常态,为了可能的发展机遇,欧美人士习惯了不买房。但是这只是直观的感觉,由于拥有成熟健全的住房保障体系,不仅不愁找不到可租的房子,而且房价保持着相对平稳,租房买房的成本比较只有些微差别。丹麦的做法更彻底:全民租房——主要是向政府租。
计划经济条件下,我国实施的是福利化分配方式,住房是全民的福利品;市场经济条件下,通过住房制度改革,对于有支付能力的居民,要通过市场解决住房,对于低收入家庭,政府通过住房保障,解决其支付能力不足的问题。81.62%的住房私有率,根源就在于住房保障制度的欠缺。经济适用房不但被指“变味”且供给速度明显滞后,廉租房则更为稀缺。这就迫使中低收入者不得不在商品房市场解决住房,越来越多的“房奴”便是最有力的证明。
满足低收入人群的住房需求,廉租房同样可以制约房价的非理性上涨。媒体公布的公式称,廉租房与房价呈反比关系。廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%~4%,最大的受益者是普通老百姓。
从1998年提出建立廉租房制度,到2003年出台相关管理办法,中国291个地级以上城市中已有221个城市在去年年底前实施了廉租住房制度,但是70个城市的空白仍然暴露出资金上的无奈。原来的财政体系中,社会保障重在保吃穿、保就业、保养老,而住房并没有纳入预算科目。再加上商业地产带来的收入,这些都令地方政府忽视公共住房建设。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为,加强公共住房制度建设,逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难,是政府不可推卸的社会责任,也是确保商品住宅市场按市场规律运作的基础。
住宅市场成熟的地区,政府均将持续供应可负担住宅(即廉租房)列为重要的施政目标,比如伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。事实上,这种制度设计是一种多赢,低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升,城市也通过不断获得低价劳动力而维持竞争力,而先租后售的做法同样可以回笼资金。