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使人民成为有产者
“先租后售”的住房机制,实际上是将住宅的消费品和资本品属性合二为一,这里的租金本质上是一种强制住房储蓄(相当于公积金),不同的是,在储蓄期间就可以享用住宅(相当于扩大投资的同时,强制居民扩大内需)。当住户获得产权后,这些人就获得了自己在城市生存的第一笔资本。这时住宅可以加强他的个人信用,也可以作为医疗、养老等社会保险的抵押品。
进入“先租后售”住房体制的居民,就好像获得了政府发给的不能即时兑现的城市公司“原始股”,随着城市的发展,这些“原始股”不断升值,社会财富因此可以分散到广大的中低收人群中(以前这些财富大多转移给了开发商),从而达到经济增长的同时,社会增量财富平均分配的目的。
这个机制还可以使目前流动性极大的人口固定下来,成为有“地址”的永久居民(这对于普遍面临劳工短缺的沿海城市尤其重要)。个人信用的建立,不仅有助于扩大内需(信用不足,是目前内需市场不振的主要原因),同时,可以减少维护治安和社会稳定的成本(东莞流动人口作案占案件总数的97%,瑞安、晋江也都占到80%以上),使城市平稳度过高速发展带来的不稳定阶段。
李光耀在其回忆录中,对新加坡“居者有其屋”在社会转型过程中的巨大作用,有过精彩的描述。在“让人民分享盈余”一节中,他写道:“当我发现人们在照顾自己拥有的住房和租赁单位采取截然不同的态度时,就深信一个人的产权感是与生俱来的。50年代和60年代发生暴乱时,路人也会参加,向汽车的挡风玻璃扔石头,把汽车掀翻,放火烧毁。到了60年代中期,当人们拥有了住宅和其他资产后,发生暴乱时他们的反应大不相同。年轻人把停放在路边的史古打抬上组屋的楼梯。这种情况加强了我的决心,我要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护,尤其是他们自己的住房。”
而这也正是我们今天在中国应当做的。把住房提供对象仅仅局限于现有城市居民,远不是一个完整的住房政策。富裕的城市居民,不可能像孤岛一样,安全地生存在大量的流动人口形成的贫困海洋里,南美那些曾经高速发展的经济就是前车之鉴。
现在有一种似是而非的说法,认为我国过高住宅自有率是不正常的,居民可以通过租赁市场解决自己的居住问题。这种观点是没有依据的。中国居民,特别是城市居民的住宅自有率不是太高,而是太低了。将外来人口排除在外得出的高住宅自有率,是一种误导。让尽可能多的居民拥有住宅,应当永远是政府追求的目标。
房地产市场可以成为宏观经济的稳定器
需要指出的是,“先租后售”的住房机制并不是完全没有实践依据的学术臆想。事实上,新中国成立后第一批进入城市的居民,大多都是以这种方法定居下来的:公家(政府或单位)分配低租金住宅给职工和干部。作为交换,公家仅支付极低的薪水(相当于强制住房储蓄)。许多年后,按照工龄一次性将住宅以成本价转让给职工和干部(相当于用强制储蓄抵扣房价)。居民可以按照市场价格出让、出租,获得的收入用于购买商品房的首付或交付按揭。
实践证明这一做法极为成功,对新政权的建立和稳定起到了关键性的作用,随后的房改更是显示出这一机制对社会财富分配的巨大作用。惟一不同的是,以前的住房提供及房改是被动的,靠财政支持为主;现在“先租后售”则是主动的,可以靠金融支持为主(现在的金融环境远比当年宽松)。
房地产市场同其他市场一样,既需要豪华的五星级宾馆,也需要中低档的自助式旅馆。目前的一系列房地产政策,是将高端需求与低端需求对立起来,并企图通过打击一种需求来满足另一种需求。这种思路就像要求一家五星级宾馆,必须同时提供廉价房间,以满足低端旅客的需求一样,其结果一定是既打击了高档消费,又无法真正满足低端需求。通过“先租后售”机制的建立,我们就可以将资本品市场和消费品市场有效切割,在满足社会投资需求的同时,使主流房地产市场价格得到有效控制。
资本品和消费品并没有明确的界限:今天的资本品,可能是明天的消费品;明天的资本品,也可能是今天的消费品。不动产的资本品特征,使其在宏观经济中经常扮演经济波动放大器的角色。正是因为它的这个角色,使得它常常成为破坏经济稳定的罪魁祸首。简单地否定住宅的投资功能,并不能帮助我们解决现实中的问题。
只要我们能够有效地将不同的市场加以区隔,形成针对不同需求的产品组合,中国的房地产市场就能将巨大剩余资本带来的风险,转变为城市化原始资本快速积累的机遇,使房地产在宏观经济高速成长的过程中,成为重要的推进器和稳定器。