|
||||
张先生是一名律师。不久前,张先生通过代理一起普通的土地买卖纠纷案件,无意之间发现南方某市一些农村“一下成为亿元村”的秘密。
案件其实并不十分复杂。1999年,A村村委会瞒着村民将手中握有的面积为15亩的一块土地,以40万元/亩的价格合计600万元卖给了一家房地产公司,从事房地产开发。这家公司当时只付给村委会100万元,其余500万元则迟迟没有到位。这桩秘密交易后来还是被村民发现,于是村民将村委会和房地产公司一起告上法院。由于其间当地房价地价出现大幅度上涨,所以最后在法院的调解下,房地产公司不得不再拿出3000万元才了结了这起公案。
官司赢了,村民也得到了应有的补偿,但张律师的心情却很沉重,不仅仅因为这个案子,他看到了这起官司背后普遍存在的卖地生财的违法现象。
张先生对记者说,本来,按土地法等有关法律法规,凡涉及建设用地方面的土地征用,事先均须通过项目立项审批,也就是说,必须先有项目,然后才是根据项目需要征用土地。可是在南方这座城市,是不管有没有项目,先大量征地。
“在当地跟开发有关的用地,百分之七八十都是开发商自己跟农民签的协议,然后再到规划、国土局有关部门去办理立项和用地手续。”张律师对记者表示,这是一种明显的法定程序倒置。
张先生戏称当地这种土地出让方式有点像“自由恋爱”。“不是根据项目需要用多少地,而是先谈‘恋爱’,你先去跟农民谈,谈下来后我就给你办手续。”张先生说。另外张律师还发现,当地当初还有一条“土政策”——就是将占征用总量17%的土地征为国有土地后再返回给农民,农民对这些土地享有处置权。
据张先生了解,上述这些做法使这座城市囤积土地成风,一些政府官员还直接或间接地介入土地出让,有的成立土地事务所,从农民手中买过土地,不是直接开发,而是进行倒卖。
“将农村集体土地国有化后再返回给农民,这就很值钱,价值从几万一下就可能变成几百万。”张先生说,所谓返还给农民的这些土地大多掌握在村镇一级组织手里,他们可以自己开发,也可以委托别人开发,这使很多村一下变成了亿元村。
孟先生是一名房地产专业律师,近年来代理了很多的房地产纠纷,他也认为“土地违法这种事情确实不少。”
“现在,有的人买了房子办不了产权,很多都是因为开发商土地手续不全,先干着,边干边征,边干边批。”孟先生对记者表示,产生这种现象的根源是有地就能赚钱,别的可以先不管。这种现象在土地招拍挂实施之前十分普遍,一些地方政府越权情况比较严重。”
孟先生认为,除了利益驱动,政府官员不正确的政绩观也是导致土地违法比较普遍的因素之一。“很多地方政府都非常片面地注重形象,一些地方官员为官一任,千方百计总想做出一点所谓‘看得见的业绩’;更重要的是地方财政上的考虑,每年都有计划、指标。而房地产开发的特点恰恰迎合了某些官员的这种观念。”
近日,针对土地违法案件的反弹,国土资源部发出紧急通知,要求各地严明法纪,限期整改,坚决制止土地违法行为。国土资源部执法监察局局长张新宝指出,土地违法多涉及地方政府,地方政府违法带有一定的普遍性。
“这就要求土地管理一定要有力度。”北京阳光100常务副总经理范小冲认为,房地产开发市场化了,但房地产开发的上游和前端——土地没有市场化,土地也没有真正管好。”
“现在许多地方政府都是‘土地财政’,通过开发土地获得资金,对土地开发有很大的动力。”范小冲对记者表示,在土地方面违法严重跟现行土地制度有关,“政府收取土地出让金,一收就是70年,一下透支未来。在国外,采取的是收取物业税的方式,不是一下子收干,物业税每年都收,不管是本届政府还是下届政府每年都有持续的收益。而且随着物业不断升值(准确地说是土地增值),政府获得的收益也随之不断提升。”
范小冲认为,在国内现行制度下,政府是得不到土地增值的收益的,这些政府应得而未得的土地增值收益被开发商和购房者拿去了。“改革土地制度,变一次性收取土地出让金为物业税,不仅对开发商和购房者来说可以降低成本减轻压力,政府也不会大规模卖地,透支未来,开发商也就不会大量囤地。”
张律师告诉记者,在前面提到的南方某市,郊区土地基本上已经被卖光了。对于当地曾经实行的17%返地政策,他认为是没有法律依据且十分荒唐的。
“土地违法案件频发,法律禁止不住,一方面是土地行政部门执法不严;另一方面司法也不行。”张律师说,最近他接到一个有关土地的案子,法院硬是不予受理。“打官司没法打,最大的一个症结在法院。”