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250亿元的卖地收人,是特区政府财政司司长梁锦松新公布的财政预算案中较为重要的一项政府收入。对这个计划实现的可能性,业界在总体上是看好的,但也有持担心态度的。
仁智互见
中原地产研究部经理黄良升认为,由于新年度的卖地计划内有多幅靓地,只要市况不会有太大逆转,预算案中这250亿元(港币,下同)的土地收益是不难达到的。而且他认为,分析新年度250亿元的卖地计划,不能只看公开拍卖部分,还应注意占很大份额的“补地价”收入。这批补地价项目,其每个项目的楼面面积都在9万平方米以上,总计涉及的补地价金额当达数十亿元。他还指出,公开拍卖及招标部分成事在天,但补地价部分则成事在人。虽然发展商的补地价意欲会视乎今年本港经济的走势及楼市的供求情况而定,但由于这些地块全部都是靓地,相信发展商不会不补地价。
然而有测量界人士认为,新财政年度有多幅币区优质地皮会透过拍卖及以纳入储备表的形式推出,加上今年市建局、九铁及地铁共计有10个住宅发展项目推向市场,发展商不愁没有选择,可能会减慢与政府商议补地价的步伐。
同时,由于补地价项目多属新界农地,发展风险较市区大,而且往往商讨经年,过程中容易出现变数,这亦不利于250亿元计划的实现。而根据近年的经验,发展商均放缓了补地价的步伐,去年达成补地价个案寥寥可数。只在去年年底,新地以一揽子形式为7个项目达成21亿元补地价协议。这是一个较为人瞩目的补地价个案。此后发展商补地价的步伐又再度放缓了。
据了解,目前较积极与政府商讨补地价的发展商,只有数个大型发展商项目。其余部分中小型发展商,更搁置了有关补地价项目,待楼市前景更清晰时,再重提补地价申请。
背景资料
在香港媒体提供的背景资料中,有两项值得社会关注。
一是, 1997/1998年度以来,土地收益状况及其占政府整体收入的比重(如下表)。就表列金额而言,除2001/2002年度外的前 4个年度,其完成额多在200亿元左右或以上。可见,持乐观态度是有根据的。
二是,关于政府近年多次表现出多估收益的事实。资料称,自1997/1998年度以来除1999/2000年度的土地收人较预期高13%之外,其余3个年度均较预期大幅减少。去年政府预算在卖地和补地价等方面会有275亿元地价收益,结果证实政府高估177亿元,差距达64%。政府2002/2003年度预算案地价收人数字显示,新年度的地价主要包括4个方面:1.拍卖及共标占109.5亿元; 2.私人批地占55.96亿元;3.补地价占82.2 4亿元;4.就短期豁免而收到的费用占2.22亿元。其中以公对拍卖及招标带来收益所占比例最高达44%。
楼市展望
香港媒体是将这个问题跟市民逐渐恢复对楼市的信心联系起来进行考察的。香港《文汇报》3月中旬发表的一篇评论文章认为,财政司在预算案中预期下个财政年度的土地收入有250亿元,以目前的市况而言,这个预测可以说是过于乐观了点。不过,从政府的各种积极稳定楼市策略来看,若政策能奏效,则目标是能够达到。
该评论认为,香港市民在置业方面的需求与兴趣其实一向颇浓,只因为前段时间的金融风暴以及政府在房屋政策上摇摆不定,使楼价持续下跌,市民才对置业失去信心。近期经济低迷,但楼市仍反其道而行之,这种情况表明,目前的楼价水平其实正被不少买家认为已达到可入市水平。事实上,最近政府在房屋政策上给予市民以信心,亦是楼市在经济环境恶劣下仍有不俗承接力的一个主要原因。
政府有效的房屋政策,主要是指暂时停止发售居屋以及提供自置、首置资助等,其对释放购买力具正面的导作用,而尤以弹性卖地措施为前功。因为,在目前财政赤字如此庞大的情况下,政府公布财政预算案时并没有大幅增加土地供应,反而继续坚持弹性卖地措施,这对楼市是非常正面的引导。故预算案后首个开售的新盘愉景湾海澄湖畔卖个满堂红;将军澳中心二期引来过千个登记,其于3月1日放盘时,从下午7时到10时,仅3小时即劲销260个单位:这均是市民看好楼市的表现。因此在政府与发展商的努力下,市民已逐渐对楼市回复信心。