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京津沪总体市场:几家欢喜几家愁
21世纪不动产观点新政之下,各地二手房市场上半年度的成绩单已经陆续交出。京津沪作为备受关注的三大城市,期间无论在交易总量或是交易结构中所发生的变化,对于新政细则尚未出台的房地产市场颇具参照意义。
根据21世纪不动产的监测系统来看,1-6月二手市场供应放量总体增大,而京津地区交易均价总体仍呈上涨之势,但新政后交易量及交易均价涨幅均有不同程度回落,上海市场持续低迷,其中中端市场受冲击明显,中高端市场尤其别墅成为市场“新欢”。
二手市场供应惯性,增长难掩拐点凸现
根据21世纪不动产报价监测数据显示:总体看二手房市场的供应量相比年初仍有大幅的增长,其中三个城市中北京的增长幅度最大,比年初增长32%,天津增长28%,上海增长10%。21世纪不动产专业人士表示,延续今年3月以来旺盛的增长势头,以及受市场走势的鼓舞,市场供应呈现明显增长,而受新政影响三个城市的增长速度已放缓,观望拐点初显。
交易均价上涨,刚性需求难抑
虽然从总量看,各城市二手房的供应量仍在增长,但各地二手房的交易均价并未回落,总体仍然呈现攀升之势,但上升幅度已放缓。根据21世纪不动产交易监测数据显示:2006年1-6月份北京市二手住宅交易均价上涨12.9%;上海市二手住宅交易均价上涨1. 2%;天津市二手住宅交易均价上涨5.6%。这表明,虽有观望情绪,在北京和天津刚性需求仍难以抑制;而在上海,进入2006年以来,市场一直处于相对低迷状态,故均价的上涨几乎可以忽略。
中端住宅交易比重下滑、高端住宅成交易新宠
从上半年总体来看,北京市场交易的典型户型为单套总价在30-60万元,面积在60-100平米;天津为单套总价在30-50万元,面积在50-90平米的房产。根据21世纪不动产交易监测数据显示:从今年1——6月北京市二手房交易总价分布情况看,50万元价位的中低档住宅交易比重继续下滑,同比去年下降24.9%;与之形成鲜明对比的是:中高档住宅的交易情况趋好,50-100万元价位的住宅交易比重同比增长27.4%,100万元以上价位的高档住宅交易比重同比增长13.6%。处于亚运村的21世纪北京区润和门店陆经理表示,该门店6月份以来公寓交易量萎缩,供应量下降近30%,需求下降50%,而别墅需求上升,总价增长幅度在5%-10%,包括京顺路、京昌路、京承路沿线别墅无一例外。
京津沪交易结构:新政变化中蕴藏生机
图为2006年1-6月上海二手房住宅市场租售对比
上海市场反应强烈,供应量大幅回落
受新政影响三个城市的二手房市场供应,进入六月均出现不同程度的回落,其中上海的影响最为强烈。根据21世纪不动产报价监测数据显示:上海市6月二手房的供应量相比5月份下降32.6%;而北京与天津的二手房供应增长速度放缓,天津市6月二手房的供应量与5月相比基本持平,北京市6月二手房的供应量相比5月份增长19.1%,均低于京津各自上半年的总体增长速度。
据21世纪不动产专家分析,上海市场之所以比另外两个城市反应强烈,在于此次新政更多指向投资型客户,而上海市场投资比例高于京津;此外,上海次新房供应量较大,受五年营业税影响更为严重。
交易结构变化,北京逆市而动
相比1-5月,6月三地交易结构发生的变化,显示出三地在投资与自住、房龄结构等方面的差别。根据21世纪不动产报价监测数据显示:上海市出租房的供应量增长16.3%,增长幅度最大;天津市出租房的供应量增长5.5%;北京市租售比例基本与5月持平。
据21世纪不动产专家分析,经过2005年楼市振荡,现存上海投资客多为资金基础坚实,因此新政后并未急于出手,更多的是转入租赁市场以观后市。北京二手住宅市场则显示出一定的潜力,在中高端市场虽然次新房供应量很大,但北京二手住宅市场的刚性需求如拆迁、结婚、子女入学等,反而进一步抬升了报价及交易均价,交易成本更多转移到买方。其中海淀区作为区域代表,交易价格一直保持着增长的势头,据21世纪不动产北京区天鸿华信门店童经理表示,目前海淀由于集中了教育及高科技的概念,需求旺盛,仍处于卖方市场,新政前后该区域的交易均价仍保持着10%的增长速度,报价也持续走高。天津的市场反应稍显轻微,由于其二手住宅市场房龄结构分布较为均匀。
上海、天津住宅租赁市场的信心动摇
图为2006年1-6月天津二手房住宅市场租售对比
随着各城市二、三级住宅市场的变化,各级市场也出现了相应的波动,大量二手房源涌入租赁市场,已给租赁市场带来一定的压力。根据21世纪不动产报价监测数据显示:上海市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降15.8%;天津市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降6.0%;北京市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。
京津沪走势:一手市场如何影响二手?
据21世纪不动产专家分析,新政对一手房的影响,波及二手市场主要表现为三点:首先一手房未来90平米以下户型供应的充足,会带来二手交易中此类户型交易的观望;二、应在半年左右开盘的项目供应量减少,选择有限,加之价格提升,迫使部分中端客户进入二手市场,将造成交投的活跃;三、新政对90平米的比例限定,在造成一手高端项目看好的同时,同样提升二手高端的预期。
从三个城市的情况看,上海由于05年开始的楼市振荡,购房者信心有所下降,将导致需求下降,因此预计二手住宅市场将会出现一段1-2年的低迷期,交易价格将会下挫;相反,北京和天津的自住需求更为旺盛,高端市场走势趋于明朗,而在用一段时间消化政策后,中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。