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国家税务总局近日发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》是房地产宏观调控“国六条”强调要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,”尤其是要“完善住房转让环节税收政策”以及要大力发展房地产二级市场和租赁市场的相应政策。
虽然住房转让环节的税收新政突出个税的调节作用,但从实际操作来看目前二手房转让环节征收所得税仍存在若干问题。如对增值部分的认定工作就是比较困难的,此次发布的《通知》就区分不同类别房屋分别规定其原值,允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等,即个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用,对于涉及的住房装修费用、住房贷款利息等“合理费用”的认定机构、认定方法、实施标准的可执行性等后续工作都需要实操性较强的政策指导。
在《通知》发布后,天津二手房市场呈现加快交易签约速度,加快权证进件、审批等过户手续时间,以求能尽快在8月1日“强征个税”实施前进行避税。预计二手房在“强征个税”后,市场将由于交易税费转嫁直接导致房价格上升。二手房的交易环节征收过高税费,将不利于二手房的流通,从而影响整体房屋价格的转让,成本最终会落在消费者的头上,在这样一个市场环境下,既打击不了短线投资者,又会变相拉高房价。另外,在对五年以下的二手房征收营业税后,近期二手房市场正经历着多年不遇的淡季,强征个税施行后,卖方势必会把这部分费用转稼给买方,从而进一步提高二手房的价格,市场恐怕会更加惨淡。这在一定程度上又会加剧当前市场存量,激化了供需矛盾,促使交易价格的继续快速上升。再有对刚性需求人群会产生较大的打击,主要由于购买二手房的人群中有很大一部分是属于刚性需求,如房屋拆迁,刚工作不久需要结婚买房的,经济实力不算雄厚,购买新房困难较大。而现今的二手房市场属于卖方市场,房屋持有者占据绝对主动权。“强征个税”后房屋持有者要么选择不卖,造成产品稀缺,要么就将税费转稼到买方身上,无论是哪一种情况,其结果都会造成二手房价格的上涨,会直接影响到那些刚性需求购房者在二手房市场的交易。
二手房交易征收所得税直接影响到二手房市场的发展和百姓刚性需求的正常购房。宏观调控对二手房市场的影响将会随着一系列后续文件和细则的落实而逐渐增强,随着市场成交量的逐渐回落,交易价格的涨幅也将呈现稳定态势。