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附近一些居民,开始带着好奇试试探探地走进售楼中心。一打听,万科金色家园的价格也很“突兀”:均价7000元/平方米。附近的楼盘正在搞清盘甩卖,每平方米不到6000。难怪,无论老百姓,还是开发商同行,对于金色家园给出的报价,第一反应几乎都是“贵了”。
以细分客户群为前提,“金色家园”作为万科产品系列之一,陆续出现在大江南北几个大城市里,它们一致的特征为:地处市区繁华地段,周边生活配套齐全,拥有主动向城市开放的商业街区,业主一般就业于项目周边区域,具有较高的文化素质和良好的受教育程度。而今天天津长江道的金色家园,说到“地处繁华地段”却显得勉强,那些对于均价7000元的价格质疑也根源于此。
金色家园是不是有足够的含金量?——万科副总单小海对此提出一个“灰色地块”的说法:由于历史的原因,在上一轮城市化的过程中,有一些地块被跳过,被城市的发展所忽略。而在城市快速发展和城市复兴的进程中,城市发展自身的逻辑,要求对这种“灰色片区”进行重新的规划和改造。这是城市化过程中的普遍现象。长江道的金色家园就是一个典型的灰色地块:城市汹涌的发展之潮沿着南京路一路奔腾,在到达红旗南路的时候,突然给挡住了。然后,这种发展的势头“跳过”灰色地块,一直来到外环线外的西部新城。万科去年在西部新城核心推出假日风景项目时,就发现了一个有意思的现象,前来购房的客户很多是南开区学府区的居民,因为他们在附近没有选择,为了买到合适的房子,只能到外环线以外去。
“丑小鸭为什么会变成白天鹅?因为她本来就是天鹅。在城市快速发展,城市中心快速复兴的背景下,‘灰色地块’往往是增值潜力最大的‘金色地块’”单小海说,“正是基于这样的判断,去年9月30日,万科很有信心地竞拍到了长江道这一地块。”
城市在变,客户在变,而这种变化的速度往往超过常人预设的速度。根据万科的判断,那些在城市发展进程中搁浅的、尴尬的“灰色地块”,通过成功的开发和改造,一定会快速地变成“金色地块”。“对灰色地块的价值发现能力,是地产商的一个专业能力。而对灰色地块的价值预判,则考验购房者的眼光”。“你看现在天津的高档住宅区,无论是老城厢、海河边还是梅江南,在过去都是购房者不愿意考虑的片区。比如老城厢,当年的‘三不管’地带,提起来摇头的棚户区,借城市发展之力,快速成长为天津高档商品房扎堆的区域。两年前,谁能够想到,这片地上的房子能够卖到7、8000,而且卖得还很好?”
凭借金色家园产品,天津万科也得以重返主城区。谈到这一点,天津万科的团队都带着不少兴奋。营销中心总经理助理李嵬甚至用了一个富有激情色彩的词汇“完美”。他说,位于长江道的万科金色家园直通南京路,距离红旗路只有1300米,到海光寺车程仅仅三、五分钟。距离西北半环、地铁2号线咸阳路站都在500米以内,“走路5、6分钟的路程,既方便,又可以避开人流车流带来的干扰,刚刚好……很多外区域的居民对这块土地还需要认识过程,但实际上居住在周边的高素质人群对这个片区是非常认可的。我们今年计划销售的200多套房子只要满足附近的“原住民”就足够了。”
当天津万科的脚步再次向市中心迈进,南开区成为首选之地。李嵬说,这不仅因为南开区以教育、科研环境引领全市,万科更多看重的是它的未来发展,金色家园所处的南开长江道片区将在年内有多项建设重点项目,从新南马路五金城、长江汽贸街到地铁2号线的修建,可以预见南开西区的区域价值将得到快速提升。
作为进入天津已经14年的老牌开发商,近年来,万科大多数的开发项目都位于城市外围地段,而很少进入到一个城市地产开发的主战场。在天津万科的战略版图中,金色家园项目是其进入南开的起点,也是进入南开的样板。单小海说:““灰色地块”的改造,不仅能够改变地块本身的价值,消除“灰色地块”对周边的不良影响,而且能够通过合理的规划改造,整合周边资源,进而提升整个大片区的价值。万科还会在金色家园周边继续拿地,扩大开发规模,在南开区提供优质的住宅产品,获取稳定持续的长期收益。”