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房市因何而癫狂?
土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法,优点是高效、低成本,但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。
“土地取得费用=新建房地产价格-建造建筑物费用-正常利税”这一公式,通常是房地产开发商在争夺土地时,测算愿意接受“土地取得费用”的计算公式。由此我们知道,在土地“招拍挂”过程中,对于土地的争夺,在管理水平等方面相差不多的开发商中间,必定是欲做“高端产品者”胜出。而那些欲做“高端产品者”中,又存在着“胆大者”和“胆小者”,必定是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。
一次次的“招拍挂”,其结果是筛选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价涨幅最大的“胆大者”。于是,在土地公开交易的“招拍挂”现场,许多让人看不懂的天价地王频繁出现。经过媒体广泛宣传报导,以及投资者和投机者的炒作,房价比地价涨幅更高。这又反过来,给赌未来房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。
如此循环往复,地价、房价互相“打气”,一次次地走高。
多个具体供地个案最终构成一个供地集合。不难知道,通过土地“招拍挂”环节,在住宅用地的供应上,供地集合最终指向高档商品房用地。这种集合毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我国目前的阶层结构,不是那种稳定的“纺缍形”,而是“正三角形”结构,即由上到下是富人、中等收入者、穷人。于是,我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾就出来了。据有关方面统计,今年上市的商品住房,从套型结构看,40个重点城市套均面积113平方米,有16个城市高于120平方米,而中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足。
由于近年来市场竞争加剧,行业利润率普遍趋于下降,高利润率的投资领域已不多,加上在高流动性压力下,银行存在着很大的放贷需求。如统计数据显示,今年4月末我国银行业机构存差达10.1万亿元,初步测算当前银行业机构流动性约在2.6万亿元左右。因此房地产业的高利润率,自然强烈吸引着银行。而随着信贷资金大量注入房地产市场,天价“地王”更加频繁地出现,更让市场各方主体坚信“房价只涨不跌”的神话。
“三限制”立竿见影
楼市一旦进入癫狂状态,问题自然是市场机制所不能解决的。针对房地产市场的顽症,土地供应的“三限制”政策措施终于出台了。
土地供应的“三限制”政策一经出台,效果是立竿见影的,从很多方面我们注意到开发商拿地理性了。因为在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价,意味着今后开发商之间的竞争,不再是在预计“未来房价涨幅”时谁胆大、胆小的竞争了,而是意味着企业之间内部管理水平的竞争,意味着企业之间开发高品质产品能力的竞争。
而中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量70%的强制性规定,意味着我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾问题将会因此迎刃而解了。
“三限制”应是打给目前中国楼市的镇静剂和清醒剂,中国房地产市场将会因“三限制”而镇静下来,房地产市场各方主体将会从赌徒般的癫狂心态中清醒过来,经房地产调控后续政策措施的悉心“治疗”,最终走上健康、理性、可持续发展之路。