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“固定利率”、“双周供”、“循环贷”……随着房价的不断上涨,银行为了吸纳更多的客户群,一时间各大商业银行相继推出不同的贷款优惠举措,但在网上调查中,六成被调查者表示对此兴趣不大。
在多种贷款优惠下,2006年6月23日,中国建设银行又推出了十项贷款优惠举措。一面是银行的新政不断,一面是多数人的不买帐,到底是什么原因让银行贷款优惠遭遇冷落?未来是否还会有更多的贷款优惠措施出台?
商业银行频出贷款优惠举措
2006年初,各大商业银行开始纷纷推出贷款优惠举措。
2006年1月5日,中国光大银行行长郭友宣布,光大银行先于同行业推出“固定利率”房贷。同年2月,光大银行天津市分行表示要在第一季度全面推行固定利率房贷业务。
2006年2月28日,深圳发展银行宣布推出房贷“双周供”。 2006年3月深圳发展银行天津市分行全面实行该业务。
同年5月,深圳发展银行又推出“循环贷”个人住房循环授信业务。此外,中行的“直客式”、民生银行的“移动按揭”等新型贷款业务也先后出台。
2006年6月23日,中国建设银行又推出十项贷款优惠举措。包括“宽限期”、“还款自由行”、“青春无忧”、“合力贷”、“减免贷款过程中的有关费用”、“免费办理建行龙卡、享受超值优惠”、“明白放心办贷款”、“完美公积金”、“组合利率贷款”和“提供市场优惠贷款利率,降低客户利息负担”等十多种优惠举措。
其中,“还款自由行”就是根据不同客户的收入支出结构,设计和提供灵活的还款时间间隔的选择,除可以按月还款外,还可以提供按双月、按季度等方式。由于还款方式灵活、随意,比较适合年轻人贷款。
“宽限期”还款是指对在房屋交付入住以前由于各项支出较多而资金压力较重的部分客户,可以选择在贷款发放后到房屋交付入住前的期间内只还贷款利息,到房屋交付入住后再开始正常还本付息,减轻客户乔迁新居前的支出负担。
建设银行天津市分行住房金融与个人信贷部研究室高级经济师邵四华表示,商业银行竟相推出房贷业务新措施,都是基于国家对房地产宏观调控、商业银行进一步深化改革,与国际对接这个大的背景下展开的。一方面是为了满足消费者多元化的需求;另一方面则是为了应对不断加剧的同业竞争,应对2007年金融业的全面开放。另外,在利率管制和房价居高不下的贷款业务发展上,各家商业银行推出新措施实际上在为抢占市场份额,与其他银行竞争存量客户。
多数人对贷款优惠不买账
对于各大商业银行频繁推出的各项优惠房贷举措,购房者又是如何看待的?据《楼市》联合全房网的相关网上调查结果显示,多数被调查者表示对银行新增的贷款优惠举措并不买账。调查显示,截至2006年7月21日,有64%的人表示对各大商业银行新推出的优惠贷款政策并不了解;54%的人表示对这些优惠举措兴趣不大,而对于个中原因,其中新举措的内容的大同小异和较高的利率成为1/4受调查者的主要选择。
半个月前刚买房的王小姐表示,虽然不少银行不断推出贷款优惠举措,但由于自己和男朋友的工作、收入都不稳定,加上对新举措还要有个了解的过程,不想去冒险,所以最终还是选择了传统的贷款方式。
计划买房的周先生一直都比较关注银行的贷款新政,他对记者表示,自今年年初他就一直关注房贷市场,至今也没决定选择哪种贷款方式,主要是目前市面上的贷款优惠都很相近,都是变相的让贷款人提前还贷,像“双周供”等,并没有真正的创新政策,所以还是传统的贷款种类比较保险。
在采访中,和周先生观点类似的买房人占了多数,他们普遍认为银行推出的贷款新政在不降低利率的前提下不足以吸引买房人,所以他们多数人对银行的新举措持观望态度,并期待着银行实质性的优惠举措。
对此,南开大学金融系教授徐保满对记者说,任何一种新事物都要有个被接受的过程,贷款政策也是一样,例如贷款业务,曾经人们很难接受“贷款”一词,宁愿借款也要全额付款买房,而现在多数人都是依靠贷款买房。对于这些新增的贷款举措,如果切实为买房人提供更多方便和实惠,人们肯定会逐步接受它们。
购房者期待利率下调
银行原想以多种贷款优惠举措来吸引购房者,没想到多数人都对新增贷款优惠举措并不买账。据上述调查,有40%的受调查者在不满房贷现状的同时期望继续推出新的优惠举措。在内容方面,有46.0%的受访者觉得新出台优惠政策中应首先降低贷款利率。同时“根据自身条件任意选择还款法”也被22.0%的人群支持,另有希望增加其他业务种类的占到受调查者的14%。
从上述调查结果不难看出,购房者的冷静观望与银行层出不穷的贷款新政成鲜明对比。未来的金融房贷市场是否会有新的动向?邵四华表示,在新产品的市场反应、成本和收益的比较、风险监测等方面,不少商业银行缺少必要的新产品评估,风险监控的措施和力度均不到位,很明显地反映出银行在推出新产品上管理的粗放,以及竞争的非理性。尤其,在国家利率尚未市场化的条件下,已经推出的新产品有的是拿商业银行自身的资金来垫支经营成本的,给自己埋下了风险隐患不说,也有碍了正常的市场秩序和稳定。
对于未来房贷市场的动向,他表示,在国家利率尚未市场化的条件下,商业银行的利率是不会下降的,这样一来,未来的房贷市场也不会有太大的实质性创新动向,只是会继续在利率不变的条件下创新更多的房贷产品。
对此,徐保满也表示,随着外资银行的进入,国内银行为了更加完善房贷市场以提高自己的竞争力,未来还会有越来越多的贷款业务的创新。
链接:目前房贷市场上主要贷款产品
1.固定利率
就是银行与借款人根据当时的相应贷款期限确定一个利率,不管央行的基准利率,或是市场利率如何调整,借款人都以约定的利率偿还银行贷款,不会“随行就市”。其中,个人用房贷款适用固定利率为:5年(含)以下为5.94%、5年以上至10年(含)为6.18%;商业用房贷款适用的固定利率:5年(含)以下为6.18%、5年以上至10年(含)为6.42%。
受理银行:光大银行、招商银行及建设银行。
2.双周供
是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。采用“双周供”,比原来按月还款的还款频率高一些,由此贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息。
受理银行:光大银行、深圳发展银行。
3.直客式
是指借款人在缴纳一定比例的首期款后,剩余款项按照“先贷款、后购房”的方式由贷款银行发放贷款,购买所需房产。借款人购买住房贷款比例最高不超过80%,最长30年,按照住房贷款利率执行;借款人购买商铺贷款比例最高不超过50%,最长10年,按照基本利率执行,并由银行均定是否上浮。还款方式一年以内的采用一次性还款法,一年以上的贷款采用等额本金或等额本息还款法。
受理银行:中国银行、民生银行、建设银行。