|
||||
城市化政策过度超前
“倡导城市化,政策提倡过度超前导致房地产业病态发展。”李开发表示,城市化的必然趋势是房价上涨。但近年来,城市化发展过度,官员为了政绩,发展商为了通过土地牟利,加之与腐败的灰色收入连在一起,用城市中心区的拆迁带来房地产价格的走高。有报道介绍许多城市中心区质量很好、使用寿命还长的好房子都被规划拆掉了,而棚房区却拆迁不多,原因就是用拆迁推动购房消费量。
过快的城市化是个陷阱。城市化的基础是什么?是工业文明,是科技进步,是非房地产类产业的发展。当我们看到,非房地产企业的发展如果不能与房地产业发展同步,就是房地产业发展过快。而现在不是一般的过快,而是快得过头,甚至是快得要翻车。这个问题值得高度注意。
在非房地产的产业链条上的企业,才是国民经济的基础,是真金白银的GDP所在,只有这些企业效益都能稳步增长,并且与房地产同步增长,才是良性的增长。收支平衡,入出相符,有能力消费,有条件消费才是合理的。
而就我国目前的经济情况看,在非房地产产业外,机械、化工、轻工、煤炭、电子,众多工业产业部门的利润越摊越薄,许多龙头企业都困难重重,寻求外资收购兼并,血汗工厂争议不断,竞争非常残酷,利润远低于房地产业。许多行业的利润率只有2-3%,与房地产业超高速病态发展大相径庭。
从更深层面上说,即使有些非房地产行业取得了不俗的成绩,我们仍应看到,这些成绩其实多数是大量耗用国内宝贵资源实现的,不可再生的资源的低效率使用对国家长远发展有百害无一利。
我国经济增长方式粗放的特征十分突出,许多产业的增长是以大规模消费不可再生资源维持的。只有非房地产产业良性增长,并且与房地产业实现平衡增长,才能说明房地产消费是健康的,对房地产的消费才是正常必须的一种消费。当然,真是那个样子,所有的投入就会分流,房地产也就不是唯一的投资热土了。
拉动内需政策走样
“事实上,我国拉动内需的政策已经变成了拉动房地产业,这是十分错误的。”李开发表示,近年来,国家制定政策,在发展外向型经济的同时,着重拉动内需。但是问题在于,拉动房地产的内需与其它的内需不一样。拉动其它内需是复杂性的多层面操作,要政府、企业、各类投资人共同努力,而且有很多风险。比如加大科技投入、成果筛选、资金投入、政策扶持等,全是掏钱,而且银行因为风险也不愿投入,加上企业还有经营风险,总之政府努力只占其中三分之一功效,而且风险莫测。
但是拉动房地产,政府一个文件就说了算,七十年土地使用税一次交清,政府的大量开支一下子有了着落,办几个改善城市面貌的大项目,出点政绩,一个任期就过去。所以,政府官员急功近利的想法占了上风。有什么政策可以让老百姓把养老的钱都掏出来?希望老百姓投资股市,但股市风险累累,许多人的钱被套牢,况且需要老百姓自觉自愿。教育产业化也是如此。因此,许多地方政府出台了不少让老百姓不得不掏钱买房的方法。
第一个方法是出售城市户口。我们国家的城市户口与农村户口的户籍政策差距巨大,只要有钱,在城里投资,就可以得到城市户口指标,只要在城市里买房也可以迁户口进城。这已经屡见不鲜;第二是拆迁拉动住房消费。政府安排拆迁,新建商业街,打造大城市,打造现代宜居城市开拓绿色空间,等等,总之,是把城市中心的住房拆掉,把地方腾出来,建成写字楼、商场,加上被拆迁户当然要购房,所以这也是拉动房地产的好办法。
第三个方法叫做“寅吃卯粮、超前消费”。让人们改变传统的量入为出、存钱养老、积谷防荒的观念,形成新的消费观,那就是首付与月供,一次把20年的消费预付了,辛苦劳动每天算计如何还房贷,为了一套房,先掏了养老的积蓄钱,再掏了父母的血汗钱,然后用20年甚至30年做房奴,省吃俭用,担惊受怕,生怕工作不保,生怕身体疾病折磨,生怕父母年老体弱,如此等等。但我们同时也看到,只有在房地产领域有这种普遍的首付与月供的做法,而在技术转让、设备投入、新办企业,甚至就是教育等方面的信贷政策远不宽松,想首付与月供,没门!
第四则是全国上下主打大户型住房,最大限度地“拉动”消费。而在新加坡的住房,至少30%以上是40平米左右的小户型。
第五是大力倡导建设开发区。许多地方不但县里建了开发区,甚至连乡镇都建设了开发区,圈地建房,然后给优惠政策,让企业进开发区,“产品还是那个产品,月亮还是那个月亮”,只是开发区的住房让工厂变了样。
第六个方法是改造消费理念,也就是投资置业增值。
第七则是小产权。这是地方政府甚至乡镇的主意,反正天高皇帝远,已经住进去了,谁也不能把住户扔出去。
如此等等,全国上下都在动房地产的脑筋,这样地拉动内需实在是不理智。
“怎么调控房价,怎么调控房地产?”李开发指出,当我们回首上述各类问题就不难明白,多个文件导向不一是调控屡屡失效的根源。要想房价调控有成效,先得把过去这么多年相矛盾的文件清理了,然后围绕房价调控的中心目标,出台配套政策,调控才会有预期的效果,否则,这种胶着的状态将会长期持续。
“客观地说,此前多数调控政策的出台基本上都属于随机应变类型,往往缺乏长效机制,因此,房价的继续走高肯定会引起相关政府管理部门的重视并做出反应。”郭晓武表示,调控政策会对市场产生较大的冲击与心理影响,因此其出台过程也是非常谨慎的。新调控政策的制定主要取决于管理部门对于市场现状的评估、中央与地方以及有关部委之间的利益协调、调控政策对市场的冲击评估等等。
北京房价的过快上涨很可能会促使政府出台更多、更严厉的地方性调控措施来平抑房价。不过,毕竟北京等大城市的市场状况与全国整体情况的差异很大,因此,不能仅仅站在北京市场的角度来思考全国房地产市场的调控问题。