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争论:有无泡沫?
除了对房价涨幅看法不一致,对于广州楼市有无泡沫,当地有关人士的判断也是出入很大。
韩世同在他的博客里就广州房地产市场写过一系列文章。2005年3月韩曾撰文发表“广州的房地产泡沫不明显”,“因为当时广州的房价只上涨了不到20%。”
在上文中他提出:“泡沫”并不是一个专业词汇和术语,只是一个形象比喻市场价格出现超常现象的形容词,也没有严格的界定标准,因此很难用房价收入比、房价租金比和空置率这些量化指标来确定房地产泡沫的评价标准。因此,韩建议用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值:即在同一周期内,视房价的升幅来界定房地产市场有无泡沫。
韩世同认为,房价累计上涨20-30%达到普通住宅银行按揭首付标准为“起泡期”;累计上涨30-50%超过普通住宅银行按揭首付标准为“膨胀期”;累计上涨50%以上超过非普通住宅按揭首付标准为“高危期”。
根据广州国土房管局发布的房地产市场成交数据,经过进一步的分析,韩世同发现,在国家实施新一轮房地产调控后,仅2006年前7个月,广州房价涨幅就已高达30.02%,大约是前两年房价涨幅的总和——2004年与2005年广州房价涨幅分别是18.8%和10.7%;2003年广州住房均价仅3888元/平方米,截止2006年7月,大约两年半的时间里,广州房价已上涨了76%。
韩世同断言:按照前面的标准来衡量,广州房地产住宅市场显然已经进入泡沫极大的高危期。
“所谓泡沫,我认为首先是房价超过了大家的承受能力,只要大家还买得起房,何来泡沫?!”谈到到广州楼市有无泡沫,广州一位开发商显然不以为然。广州满堂红公司的龙斌博士在他的博客上也发表文章认为,目前广州房价泡沫成分比较小,基本处于正常范围。
“只要银行没问题,老百姓没闹事,开发商有钱赚,就说明房地产市场是良性的。”上述开发商说。
“跟北京、上海和深圳这些城市比,广州的房价还在后边,广州的人均收入比北京高,跟上海差不多,但广州的房价和上海相比算是比较低的。从这个角度分析,广州楼市还没有形成泡沫。”广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。
未来:何去何从?
如今,韩世同关心的已不是是否有人同意他的观点,而是广州楼市下一步的发展态势。近日,来自广州阳光家缘网站成交数据显示,广州房价涨幅已经连续两个月出现小幅回落。
“七月份跟六月份相比,中心城区回落了5.6%,8月份回落了1.4%。从这两个月的数字来看,房价呈现回落趋缓,并有回升的趋势。”黎文江表示,接下来的九、十月份是传统的“金九银十”,他预计,未来广州房价走高的可能性比较大。
针对最近“楼价要降似乎也成为了谎言”的说法,韩世同有些坐不住了。
“房价有上涨,就应该有回落。”韩说。针对上述说法,韩世同在其博客里撰文指出,“楼价要降”不仅不是谎言,而是千真万确的事实。“楼价只涨不跌”才是纯粹的谎言。
韩世同指出,眼下广州楼市已走到了一个“十字路口”:“房价有可能继续反弹上去,又有可能触底回落。”
今年6月以来,有关部门连续三个月停止审批住宅项目。韩世同认为,这必将导致未来广州楼市供应出现一定的“断货期”。“城区的供应量本来就没有解决,再加上没有经济适用房和廉租房,住房保障体系也没跟上,这些问题都容易造成人们的恐慌心理,并最终影响到供求关系。”
而更让韩世同感到忧虑的是,广州楼市正在抬头的抢地风潮。继萝岗限价地块出让涉嫌抬高房价引起全国媒体关注之后,近日万科以17.5亿元的天价夺得广州金沙洲地块,同样赚足了人们的眼球。
据悉,这块地显然并不是全广州区位最好的住宅地块,明显高出当地的地价水平,成为目前全广州公开出让住宅用地楼面地价最高的地块。两年前,金沙洲一带的土地价格仅1000元/平方米左右,此次万科购得的金沙洲地块,其楼面价(即地价)已高达4033元/平方米。另据了解,金沙洲地块卖出天价,并非万科一家所为,保利、中海均报出了16亿以上的天价。
韩世同表示,广州的人均收入高并不代表所有普通老百姓都有钱。“现在广州楼市是换房族和高收入人群在支撑,这些高收入群体主要集中在公务员行列以及交通、能源、银行和电力等行业,而普通老百姓一般买不起房。”
土地拍出天价,地价的大幅抬升最后势必都将转嫁到普通消费者身上,而这正是韩世同之忧虑所在。