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近日记者接到购房者反映,称长房龙柏湾项目存在捂盘惜售、囤积房源的违规行为。
反映情况的王俊系河西一家大型企业的管理人员,他告诉记者:自己本来早在今年3月就看中了长房龙柏湾商业街B栋二楼一个位置很好的商铺,但9月初他再次来到长房龙柏湾售楼部时,售楼小姐却告诉他说B栋二、三楼的商铺现在不卖,开发商要自己留起来,等到两三年后商业成熟时再卖,“他们还说是为了我们业主的利益,可我总觉得他们是在囤积居奇,是为了他们自己获取更大的利润”。
售楼小姐泄露囤房天机
为弄清事实真相,记者近日以购房者身份来到龙柏湾售楼部,在交谈中,记者问起了B栋二、三楼商铺的价格,售楼小姐赵丹丹告诉记者,该商铺已被长房集团经发房地产公司自留,现在不对外销售,要等两三年后龙柏湾商业做起来、商业街变得成熟后,再整体招商或对外销售。
对这样做的理由,赵丹丹解释说,长房集团从业主们的利益出发,与业主们共同承担商铺经营的风险,所以自留部分商铺,以避免出现把商铺卖完后不再管业主利益的情况。“我们这是一种负责任的表现,我们没有选择把商铺全部卖完然后撤出,而是选择与你们共同承担风险,跟你们连在一起,这可是长房集团企业责任感的高度体现”。
但现实情况真是如此吗?赵小姐接下来的一句话却让记者了解到了开发商的真正目的:“你想想,两三年后再卖的话,那时人气肯定比现在旺,房价就会上涨,商铺价格抬高对你们和我们不是都有好处吗?”
官方说法:
囤积房源一旦认定将严厉查处
记者从长沙房产局政务网上看到,截止到2006年9月8日,长房·龙柏湾B栋二、三楼商铺除了217号、230号、244号等三套商铺已有客户签约外,另外66套商铺均处于可以出售状态,而同栋一楼的95套商铺已基本销售完毕。为什么同一栋房子,一楼可以对外销售而二楼却不能对外销售?
另据记者从长沙市房产局和龙柏湾售楼部得到的信息,长房龙柏湾早在2005年10月9日就已经取得了预售许可证,并在11月12日开盘,到2006年7月主体封顶,已经完全达到了预售条件。但长房集团并未按规定将龙柏湾商铺全部对外公开销售,而是以保护业主利益的名义将B栋二、三楼的商铺“捂”起来,不对外销售,那么,这是否有囤积房源之嫌呢?
湖南省建设厅厅长向世林在接受中国经济时报记者电话采访时说:“按照2006年7月10日建设部、发改委、工商总局三部委联合发出的关于加大房地产交易环节违法违规行为整治力度的通知的要求,房地产开发企业在取得预售许可证后,应当在10天内开始销售商品房。此举旨在抑制开发商的投机行为,稳定市场秩序,重点是打击某些开发商的蓄意囤房行为。只要准确认定了开发商的囤房行为,就可向当地房地产监察部门举报,主管部门将会坚决打击这种违规行为,严重者甚至可以取消开发商资质并追究相关责任人的责任。”
至于认定囤房的条件,湖南通程律师事务所陈律师认为有两个,一是可售未售,即已达预售条件而拒不对外预售;二是蓄意,即主观上有故意捂盘的行为。
9月6日,建设部、发改委、工商总局联合召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”,指出在今后一年内,将在全国范围开展房地产交易秩序专项整治活动,重点查处捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、无证预售、售后返租等六类违法违规行为。而9月7日记者再次致电龙柏湾售楼部,问其B栋二、三楼商铺是否可以对外销售时,得到的回答依然是:“现在不卖!”
专家:通过囤房谋取超额利润是开发商常见手段
“这主要是超额利润在作祟,开发商通过这种囤房行为,可以制造房源紧张气氛,刺激房价上涨,从而攫取更大的超额利润”,湖南永兴房地产评估公司专家蒋玲在接受中国经济时报记者采访时指出,开发商非法囤房是为了谋取更多的额外之“利”,由于这个“利”是在现有合理利润的基础上通过囤房抬高价格得来的,因此是非法之“利”。她告诉记者,为了实现这个超额之“利”,很多开发商往往采取分期销售(也即“挤牙膏”式销售)的方式来进行操作:第一阶段是预售许可证下来之前,通过内部认购或是客户联谊会等形式对市场进行预热和调查,找到目标客户群的心理承受价位。第二阶段就是开盘后,先拿出一部分房子对外销售,等过一阵再开一批,一点一点地出货,通过这种形式人为控制房地产市场的供应量,刺激房价一点点地上涨。这样,房子销售收入增长,开发商赚得更多了,另一方面也可制造一种房子不断升值的假象,吸引更多购房者。
“从长房龙柏湾现在的情形来看,它应该是处在第二个阶段,可以预见到,到龙柏湾B栋二、三楼开始对外销售时,其价格肯定要比现在A栋二、三楼卖得高。而开发商为了房价的不断上涨也会大力宣扬房源紧张的气氛,”蒋玲给记者分析说。记者也了解到,自去年11月12日开盘至今,龙柏湾A栋还存在着大量可售商铺,并非像长房集团在好房子网的“项目简介”中所宣称的“项目房屋已出售完毕”。记者从每日更新的长沙房产局政务网上看到,长房·龙柏湾A栋商铺的170套中,现在已售出了一大部分,而B栋二、三楼除了几套商铺外,其余全部处于待售状态。
然而,市场变化万端,一旦出现囤积的房源卖不出去的情况,开发商的资金就会被套牢,那么一般开发商是如何规避这种风险的呢?
“这种情况出现的可能性极小,几乎可以忽略不计。”房地产专家叶剑平先生指出,开发商一旦决定囤房,就会采取各种措施来规避风险,包括制造房源紧张气氛、以小恩小惠吸引购房者入套等等,但最重要的措施是巧妙利用买房和收房之间的时间差,通过一系列手段将囤房成本成功转移到购房者身上。