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日前,一位杭州房地产业内人士自曝内幕:他所在的杭州某项目开发成本为6亿元,该项目最后赚取了5.8亿元的毛利润,回报率近100%。该报道中提到,一个上海项目的计划毛利润回报率甚至超过了100%。而多家地产公司负责人表示,项目利润100%绝无可能。
开发商:毛利高有前提
某开发商告诉记者,项目毛利润之所以较高是有前提条件的,即拿地成本只有165万元/亩,也就是地面价格是每平方米2475元,而这个价格在如今已经不可能出现,因此,上述100%的回报率并不现实。其介绍,房价主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用以及开发商的运营成本等构成。目前,本市楼面地价每平方米从1000多元到6000多元不等,市内六区在每平方米2500元至6000多元(超过6000元的极少);建筑成本每平方米多层在800元左右,小高层在1300元左右,高层在1800元左右;配套建设费用占房价的10%左右,再加上贷款利息、税费等,利润100%纯属无稽之谈。但是,其也表示,目前地产商的利润在20%以上没有疑问。
专家:利润高是阶段性现象
地产专家刘玉录认为,消费者有知情权,但是开发商的商业机密也需要保密。他认为,可以由主管部门或者社会机构定期公布行业平均成本,这样就类似于给出了一个市场指导价,在一定程度上解决了这个问题。“目前国内很多地方房价偏高,因此才出现要求开发商公布房地产行业成本的现象,这其实在一定程度上给出了信号,已经有人认为物超所值了。”刘玉录认为,“国内房地产业发展时间并不长,结构性供应尚需调整,目前利润率高只是阶段性现象。美国等发达国家刚开始开发时房地产商利润率也很高,但是随着行业的发展,资本的不断涌入,必然使各行业利润率相差无几,到时较高行业的利润率将回归。”
据了解,目前国际通行的房地产利润率不过3%至5%,发展的比较好的国家也不会超过10%,但有专家认为,目前国内房地产业与发展多年的国际同行没有可比性。一位业内人士认为,即使公布了房价成本清单,对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时,房价自然下降。而供不应求时,即使是把所有的成本清单都公布了,房价高低仍不受影响。