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如果说房地产行业的新一轮调控始于2005年,那么2006年可视为行业调整的深化。在这一年里,鉴于改善住房供应结构、稳定房价运行的任务仍然非常艰巨,国内陆续出台了包括行政、信贷、税收、土地等一系列政策,政府对于房地产市场的直接影响日益加强。
由于政策执行具有滞后性,且涉及中央政府与地方政府的利益博弈,使得国内房地产市场运行的不确定因素增加。我们看到,中国长期经济增长稳定和城市化进程加快,使得房地产需求居高不下。同时,人民币升值预期、住房体制改革的促动、资本市场不完善等制度性因素,都是房地产热的经济发展内因,也说明国内房地产价格上涨具备一定的合理性。
不言而喻,经济发展的内在需求只能引导而不可压制。近两年密集的政策显示决策部门对于住房问题的重视,但当前调控措施往往行政微观干预与宏观调节交错运用,模糊了政府与市场的边界;而且,因缺乏对于需求结构的准确把握,有些措施甚至加重了中低收入层的负担。对中低收入阶层的住房保障体系,往往由于中央与地方政府的利益分配机制,难以在短期内有所作为。因此,2006年国内虽然在抑制房价快速上涨、加速行业优胜劣汰方面取得一定成效,但长远来看,房地产行业的调控之路仍然任重道远,这也意味着今后国内楼市的阶段性调整不可避免。
与国内其他城市相比,2006年天津楼市依然稳扎稳打,杜绝大起大落,这与天津一贯的务实作风不无关系。据统计,去年前10个月,天津新建商品房成交891万平方米、449.4亿元,同比增长5.1%和28.5%,预计全年商品房成交量达到1050万平方米,比2005年略有增长。商品房成交均价为5000元/平方米,比2005年同比增长17%。二手房成交面积为600万平方米,与2005年854万平方米的成交规模相比有较大幅度下滑。与往年相比,2006年天津楼市主要有以下几个特点:房地产投资保持稳定,市场中长期仍然向好;商品房成交规模企稳,二手房成交量大幅下降;结构性失衡有所缓解,但未根本解决;房价同比增长较快,环比增幅趋缓;郊县楼市占据规模优势,两极分化格局逐步形成;外地开发企业站稳脚跟,市场准入门槛提高。
2006年天津年度住宅市场的主要运行特点是房价居高不下,购房意愿普遍较低;郊县楼市渐成气候,成交规模有望超过市区;高档楼盘销售阻力较大,普通住宅大行其道;高层住宅日益普及,多层及别墅挤压至环外区域;产品风格日益多样化,鲜有市场、口碑俱佳之作。
从图中可知,天津普通住宅供需基本平衡,同时房价连续3季保持稳定。2005年天津普通住宅市场供略大于求,2006年受政策影响,供应及需求规模均有小幅下降,但总体保持平稳。与2005年相比,2006年普通住宅价格的上涨势头明显趋缓,特别是在下半年,随着郊县成交比重加大,全市住宅均价稳定在4700元左右,宏观调控初见成效。(资料提供:天津中原)(杨维东)