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近年来,国家对滨海新区的发展极为重视。获国务院批准的《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》中更特别提到要促进滨海新区开发开放。按照“十一五”规划的部署,滨海新区将迎来新一轮的大开发,同时,作为滨海新区的重要组成部分,各项发展政策的实施也将为大港区房地产市场的发展带来前所未有的历史机遇。
大港房地产市场交易进入上升通道
众所周知,由于国家的重视以及诸多利好因素的带动,滨海新区中塘沽、开发区等地区的房地产市场在过去的一两年中得到了飞跃式的发展。与此同时,以往稍显沉寂的大港楼市也进入了相对稳定的上升通道中。
在这一点上,通过大港区成交统计图便可见一斑。2005年4月至2006年10月大港区的市场交易数据显示:首先,从交易规模上看,2006年农历年以来,商品住宅的成交量便节节攀升,至5月份更是创下了近两年来的最高交易量,但是随后国家出台了诸多调控政策,受此影响,市场出现了短暂的回调,成交量在6、7月份有所下滑,然而,随着市场前景的逐渐明朗,以及各项目的逐步放量,市场交易终于又在经历了一系列政策洗礼后呈现出了上扬的趋势。其次,价格方面,自2005年4月以来便一直稳步增长,2006年房价较2005年同比涨幅达18%。
热点板块目前大港区房地产项目集中在以下几个区域:学府路板块、城区南部板块以及港东新城板块。
板块 |
代表项目 |
板块特征 |
学府路板块 |
雅都•天泽、福华里、福苑里 |
浓厚的文化氛围:紧邻大学城;景观环境优势:罗马柱、望海山等。 |
城区南部板块 |
美郡、和兴起点城 |
地理位置优越:靠近老城区中心;周边配套比较完善:学校、医院、超市等。 |
港东新城板块 |
和兴理想城、福泽园、福绣园 |
新的城市发展中心;行政文化中心、居住中心、商贸中心。 |
其中,学府路板块与城区南部板块分别位于大港城区的北部与中南部,发展较早,属于老城区,城市主要功能区贯穿其中,生活配套条件相对较好。
另外,港东新城板块是为配合国家大石化基地而建设的新城区,它是加快推进滨海新区开发开放的重大举措,也是大港现代化建设的重要组成部分。
港东新城位于津歧公路以东,上高路以北,李港铁路以南,东至区界。规划占地8.68平方公里,总建筑面积800万平方米,规划居住人口14万人。
新城区的规划主要分为三大功能板块:中间板块为行政和文化板块,南北两侧为居住板块,新老城区交接处为商务板块。新城区规划突出以人为本和人与自然和谐共生的理念,建成后将成为集大港区行政文化中心、商贸中心、居住中心于一体的亲海型生态新城。
该新城建成后,现大港区委、区政府以及重要政府部门都将迁址到新城的行政区,以全面提升该区域的综合凝聚力和辐射力,提升该区域的招商引资环境。
行政区是港东新城的核心,在规划和建设上采取主动开放的原则,建设成花园式的亲民行政办公区,成为新城的标志性建筑组群。在新城的西部,将开发滨海型商贸区,通过建设纵横交错的交通路网,与老城区连接起来,促进商圈的联动。这里将建设一批写字楼、高档酒店、大型文化设施,大力发展新兴行业,增强第三产业对区域经济的带动作用,完善区域经济结构,促进滨海新区的发展。
此外,未来的港东新城将在南北两端规划建设一批时尚、现代的居住项目,新城中心还将建设世纪港岛、溪谷公园等一批景观景点,全面提升新城区的城市载体功能。
由此,我们可以预见到,港东新城的建设,不仅有利于增加滨海新区载体功能和服务能力,还将为滨海新区形成结构合理、功能齐全的现代综合交通体系和基础设施体系奠定良好基础,并极大地改善大港区的城区环境。
大港房地产市场特点通过对大港房地产市场的进一步观察,发现它有着如下特点:
第一、房地产市场处于发展的初级阶段。
由于大港区是现代化的石油化工基地,以重化工业为主体。以往的房地产开发以单位集资建房为主,到上个世纪九十年代末取消福利分配,住房问题才逐渐市场化。
第二、当地房地产开发市场化程度不高。
以往住宅的开发对营销以及后期物业管理的重视度不够,但随着近两年多个中高档住宅项目的相继入市,将有效带动区域房地产开发、运作水平的提升。
第三、产品品质有待提高。
大港区住宅以多层建筑为主,尤其老城区现有居民楼大部分均为白墙红顶,楼体立面设计呆板且颜色单调,各楼宇间多为行列式布局,小区园林景观设计缺乏,整体品质感以及居住舒适度较低。
在2006年的新项目中,这种情况得到明显改善,多层住宅的设计更多的融入了花园洋房的元素,例如,退台、各层均带内庭院、多层带电梯等等,均在细节之处大大提升了居住的品质感。与此同时,市场上也出现了一些9至11层的小高层产品,更好地丰富了产品层次。
第四、需求方面。
大港居民更倾向于选择设计规整、功能全面的大户型产品,以两室、三室为主,其中,面积区间在110~120平方米及130~140平方米的户型较受欢迎。
购房客户则以各大企事业机关、单位为主,以大港油田职工为例,根据调查,其人均收入为3000元/月,人均居住面积达40~50平方米,均大幅高于市区,可见该部分人群是比较有经济实力的。
购房人群中以自住为主,改善型客户居多,投资客户较少。另外,受"90平方米以下户型占70%以上"政策以及房价上涨的影响,预计大港当地需求面积将出现减小趋势。
总结通过“十一五”规划我们可以看出,大港区的大规模建设已经开始逐步启动,市区政府已下大力度对此地区进行改造,十六届五中全会后滨海新区已成为世界瞩目的焦点,大港区又隶属于滨海新区行政区内,因此,大港区的变化应该是空前的,当地房地产市场也将得到蓬勃发展。(宇轩)