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北方网专稿(记者蒋冰):最近一个月以来,天津房地产市场上最令人关注的莫过于刘革学和他的“个人合作建房”计划了,这是天津市出现的第一个希望以合作建房方式获得住房的群体,截至目前,这一群体中交款人数已过百,意向合作者三百余人,打电话咨询的人数也已达数百人,天津个人合作建房到底准备的如何,是否已有了详细的规划?近日,记者采访了天津个人合作建房计划的发起人刘革学,听他介绍了目前天津个人合作建房的最新进展。
天津合作建房面临的三大问题
2007年1月30日上午,刘革学告诉记者,合作建房召集人在29日晚上讨论的结果是希望以合作购房取代自己拿地建房,这点记者在2月5号得到确认。之所以选择合作购房而非建房的原因有三点:首先合作者们没有足够的储备资金拿地;其次,自己拿地建设周期长,并且不够专业;第三,怕有资金风险,所以最理想的状态是从某一个开发商手里拿到一栋或两栋楼,在建、拟建或者已建成的都可以,将“合作建房”改成“合作定购和定制”房屋,这样相对来说也增大了成功的概率。
刘革学认为:目前天津个人合作建房面临三大问题。
首先,政策上存在风险。目前各地政府部门对个人合作建房的要求不尽相同。在温州,以个人名义拿地是不被允许的,而北京国土资源部门却明确表示,个人拿地没有违反现有法规。在天津,个人合作建房虽然在法律上是合法的,但是在具体操作过程中却存在障碍,至于下一步怎么规范,刘革学说,温州合作建房发起人赵智强已经向全国人大提出预案,希望能够尽快建立相关的法律法规,合作建房还是需要在政策和法律的保证下才有可能进行下去。
第二,合作建房方案还有待完备。合作建房发展的如此之快出乎刘革学的想象,让他没有心理准备去想下一步怎么走,用刘革学的话说是“一步一步推着走”,随着拿地、购房的发展,势必会需要更专业的人士来引导合作者,带领购房人,而他从现在就开始寻找自己的“接班人”,寻找能真正帮助百姓完成合作建房的领路人。
第三,无论是合作建房的拿地还是合作购房的联系项目和楼盘都存在一定的困难。刘革学介绍,联系项目是由人大人咨询管理公司负责的,现在正在联系大寺的一块土地,但是谈成的希望很渺茫,河西有一块地正在谈,也无法确定。至于最初打算的从河东拿地,兼顾滨海新区,到目前为止还只是意向,现在也很难说是否真的能从开发商手里分得一杯羹。
困难是要面对的,好在刘革学很乐观,温州拿地的成功让他也有了新的参考方向,他说,他要借鉴“温州模式”。
能否重建“温州模式”?
自从温州06年11月份竞拍土地成功后,“温州模式”似乎就成了各地合作建房者参考的样本,在整个采访过程中,刘革学不时提到“要学习温州人的拿地模式”。
温州人的拿地模式到底是什么模式呢?
温州个人合作建房发起人赵智强在接受记者采访时曾经说,2005年他们曾寻找过几个地块,但都因地价过高等原因而放弃。最终拿地成功,一方面是因为地块面积偏小,开发商获利空间不大;另一方面是开发商面临宏观调控的压力。最终,他们以每亩400万元左右的价格拿下地块。
刘革学认为,只所以温州能成功拿地而北京却连连碰壁,主要的原因是北京的操作手段有待转变,个人合作建房不是打击房产商,更不是与他们站在对立面上互相指责。而所谓的参照“温州模式”,是与房产商建立联盟,与开发商合作共同开发共同建设。
温州和深圳的成功各有其特定因素。温州有深厚的民间基础,百姓经济实力相对较强,头脑也比较“活”;而深圳拿到的两栋楼是宿舍楼,原本的成本很低,这两方面因素是可遇不可求的。天津人的作风一向以稳健著称,接受新生事物的理念在天津的社会、文化氛围中并不容易实现。“就拿这次合作建房来说,银行怕承担风险,怕做的事情会超出法律法规允许的范围,其实这种情况是不存在的,银行只是建立专用帐户,并不需要承担任何风险。另外还有一些合作人,承受的压力比较大时也会选择退出”。
就是在这种情况下,合作建房者们舍弃了原本已经谈妥的民生银行转而选择中德银行。天津和温州的社会体制毕竟有偏差,参照温州模式也未必就能增大合作建房成功的机率,在天津城市特定环境下,刘革学需要跨越的是资金、信誉和成本控制三大难题。