|
||||
“崩盘”可能?
对土地增值与人民币升值的双重预期,构成了热钱涌入中国房地产市场的动因。但是,与资金快速进出房市相对应的是资金在房地产开发中的低效率运转。
房地产开发周期一般为两年左右。开发商一半以上的先期投入来自银行信贷,银行与地产商这一利益共同体对土地持续升值的信心,令这一开发周期进一步延长。大部分地产龙头企业均囤积大量土地。在房地产行业,另一条不成文的潜规则是先盖再付款,前期投入由施工方垫付,这也主要来自施工方对土地和房产增值的预期。
也就是说,归根溯源,银行、地产商与施工方的利益驱动均主要来自于对未来土地升值的预期,土地增值会令房地产项目的利润远高于其他行业。
在操盘过程中,开发商更有多种方式来降低资金压力,而不必依靠实际销售回笼资金。例如通过内部认购的方式,合法的项目转让,发行信托、固定资产抵押,乃至假按揭等,有多种途径套现。
这种资金运转模式,是导致地产商囤地囤房的主因。有数据显示,北京至今仍有近8000万平方米土地被开发商囤积,按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度,如全部开发成住宅,可卖到2015年。至2006年10月,商品房空置面积为893.9万平方米,同期竣工面积仅为1433万平方米,而2005年的数字为3771万平米。
另一方面,与房价飙升形成鲜明对比的,是商品房新开工面积近年来开始递减。2004年该数字为3054万平方米,2005年为2966万平方米,2006年仅为2164万平方米。
可见,在土地形成住宅实际销售的整个过程中,对土地升值的预期,始终主宰着各个利益方的行为。对这一预期的任何一点风吹草动都会引发市场恐慌,这由土地增值税政策出台对地产股引发的震荡可见一斑。
这种土地供应稀缺,因而长远来看持续增值的信念来源,是开发商认为中国房价持续升高的梦想之源。
在他们看来,人多地少的国情,以及城市的聚合效应,构成了土地升值的基础,其发展瓶颈会一直延续至城市老龄化——届时,独生子女继承大量房产将构成对房价的最大威胁,但这至少要20年后才可能出现。
不过,这一论点忽略了一个更朴素的因素,那便是房价上涨是否会超过买方承受能力的极限?
在上述长期预期和短期人为因素影响下不断翻倍升值的土地,一旦超过消费者的承受能力,则很可能在上升到某个高点后迅速崩溃。
北京常住人口的购房冲动正在下降。北京市发改委的《2006年房地产蓝皮书》显示:2005年,北京全市普通商品住宅交易中外省市个人购买占36.8%;公寓别墅交易中,外省市个人购买占39.2%,已超过本市个人购买的比重(38.4%)。
这种下降与房价水平和个人信贷压力有关。有学者计算,如以2006年北京平均商品住房销售价格近8000元/平方米计算,购买一套符合“国策标准”的90平方米的住房,其每套价格为72万元,加上契税、公共维修基金等为74.52万元。再根据2006年1月-7月的统计数据,预计今年每个家庭(2.8人)的可支配收入为56515元,住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值约为13∶1。如果按照两成首付和6.84%的房贷利率抵押贷款20年,每月需要归还月供4042元,约为家庭月收入4710元的85.8%。个人住房信贷面临着极高的风险。
不过,中国向来缺乏对房屋实际销售数字等基础数据的权威统计,这也使得各种对房价的预测都显得不够有说服力。
2006年下半年的房价走势,也许还不足以说明宏观调控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演着土地控制者的角色,同时又担负着稳定市场的监管职责,调控便可能永远无法摆脱利益趋动与抑制风险的悖论。