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我们平时看到的平均房价其实是不能说明任何问题的,它的涨或跌同样不能说明问题;2007年哪些因素是推高房价的力量,又会有哪些是推动房价下跌的力量。
房价是这几年越来越受社会关注的话题,进入2007年更是如此,这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都躲避开不谈,我也是如此,在接受媒体采访前就事先声明不谈房价和与房价有关的问题。
但记者的爱好恰恰是,你越想躲开的问题他越是要追问,我只好在一段时间内谢绝所有媒体记者的采访,尽量少和他们接触。
最近我想一想,其实也没有。坚决不谈房价的必要,为什么不能发表自己的看法?每个人处的位置不同,看问题的角度自然就不同,大家如果都能很理性地提出自己的看法,一起讨论分析,开阔视听,总不是坏事。
北京房价分布像条大头鱼
我们平时看到的平均房价其实是不能说明任何问题的,它的涨或跌同样不能说明问题。
以北京为例,去年销售了2011亿元的房屋,在这些房屋中有住宅,也有写字楼、商铺,最高销售价格是大钟寺国际广场,它的单价突破了每平方米4.6万元;其次是华远开发的昆仑公寓和银泰中心,均价也在每平方米4万元以上。
同样是在北京市管辖范围之内,还有一些项目均价在每平方米2000元以下,如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。取它们的平均值来看房价的涨跌显然没有意义。
我以北京2005年和2006年的销售情况为例,对房价的分布情况做一个简单分析。
经我们计算后发现,2005年不同价位房屋的销售面积分布情况呈对数正态分布,即低档房屋销售面积是一个大头,后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴,像一条大头鱼一样。越是高档房,销售面积就越少。
如果还用“大头鱼”来形象描述2005年、2006年的房价分布变化趋势,那就是这条鱼的头略有缩小,腰和尾巴在变粗。