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2006年,国六条过后紧跟着是未封顶楼盘不得办理个贷业务,接踵而来的政策使开发商感叹:下一个“爆破点”在哪里?话音未落,“上海、北京等大城市将严查房地产开发商成本、要求利润透明化”的呼声又起,一时间,“成本究竟是商业秘密还是消费者知情权”的争论成为业内当前最热门的话题。
自从近两年土地招拍挂政策出台后,土地透明化决定了成本的一定真实性。那么,房地产成本是怎么算出来的呢?房价是怎么算出来的呢?
我想拿具体的项目给大家算一笔帐,通过这样的简单计算,消费者可以简单的根据成本加利润得出一个楼盘的比较真实的价格。
以下分析计算是以北京地区为准计算的:
首先,通过土地招拍挂得出一块土地的楼面价格,即土地价除以该项目的总建筑面积。
其次,是建筑安装成本费用(简称建安费),普遍的价格基本在每平方米1500元——2000元之间(北京的高层);每平方米900元——1500元之间(框架多层);每平方米700元——1200元之间(砖混多层)... ...由于受地区、环境、设计、结构、时间、管理等因素,建安费不尽相同,基本围绕合理区间波动。
第三,设备安装费用、大小配套费,普遍价格基本在每平方米500元左右。
第四,园林、绿化等费用,普遍价格在每平方米300元左右。
第五,项目公司管理、销售成本,普遍价格在每平方米1000元左右。
将以上5个因素相加,基本得出一个房地产项目的成本,然后乘以20%——30%的期望利润,就能算出该项目的房价。
比如:知名楼盘“橡树湾”,土地楼面价是3800元/平方米,加上建筑安装成本2000元/平方米,设备安装费用500元/平方米,园林绿化费用300元/平方米,以及管理成本1000元/平方米,最后加上25%的平均毛利润,房价应该在9500元/平方米左右。
而为什么现在“橡树湾”开盘时会卖到8200元/平方米——8600元/平方米呢?原因在于:激烈的市场竞争,招拍挂使得楼面价格提高,采用较为稳妥的价格入市,能够吸引抓住大量的客源,为将来价格的稳步上升做一个好的铺垫。随着工程进度的不断加快,资金占用的紧迫,未来的价格会不断提高。总之,该项目的最终房屋价格肯定会在9500元/平方米左右,甚至更高。
根据以往经验,对于一个小区或者楼盘项目,如果是分三期开发的话,一般情况是:一期售价成本价;二期售价平衡价;三期售价最高价。
实际上,房地产公司在操作具体项目的时候,成本的计算可以像以上计算出来,但实际上,任何一个开发商人都是想方设法的降低自己的成本,于是才造成了社会的行业利润不均衡性。有的违规操作,有的要红头文件(免相关废税等),有的招标压级压价,有的市场建材采购选用低劣产品,有的克扣工人民工辛苦工资,有的行贿减少政府应该收取费用等等,这些使得一些开发商从中获得高额的利润,于是出现暴利的迹象。
如果出现以上的行为活动,就会形成政府各主管部门跟开发商人的“勾结”问题,他们为了获取更高的利润分成,于是就联合起来想方设法的抬高房价,于是房价突飞猛进,节节高升!所以,房价的攀高与政策运行和监管也有一定的关系。
如上所述,简单的房价成本是这样算出来的!